Если вы решили сэкономить деньги и самостоятельно заняться регистрацией коммерческой недвижимости, то должны хорошо разбираться в нормах ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости». В статьях 26 и 27 этого закона предусмотрено несколько десятков пунктов, которые могут стать основанием для приостановления процесса регистрации и последующего отказа со стороны государственной Регистрационной палаты.

Вы наверняка получите отказ, если:

• отсутствуют основания для регистрации;
• с документами к государственному регистратору обратилось ненадлежащее лицо;
• поданные документы не соответствуют требованиям законодательства или не подтвердилась их достоверность и подлинность;
• существуют противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Государственный регистрационный орган не станет разбираться в причинах допущенных вами ошибок, пришлёт обоснованный ответ с предложением устранить нарушения, после чего вы вообще можете получить отказ в регистрации.

Наши специалисты имеют достаточную квалификацию и большой опыт, чтобы разобраться даже в самой, на первый взгляд, запутанной ситуации.

Секреты от юриста-практика.

Разрешение на строительство - не единственный документ основания для регистрации права собственности на построенное или реконструированное здание. По завершению строительных работ необходимо еще пройти процедуру ввода здания в эксплуатацию.

Какой порядок получения, и какие бывают основания для отказа?

Независимо от характера строительных работ: вновь построенное здание или после реконструкции, процедура ввода в эксплуатацию аналогична.

Действия происходят через получение разрешения приемочной комиссии гос.органов на ввод нежилого здания в эксплуатацию.

Разрешение на ввод здания в эксплуатацию – это документ подтверждающий, что строительные работы выполнены согласно определённым требованиям: объект построен в соответствии с выданным разрешением на строительство и утвержденным проектом.

Регулируется данная процедура:

• Градостроительным кодексом РФ.
• Федеральным законом № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
• Постановлением Правительства РФ №92, уполномочивающим гос.органы правом выдавать разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
• Приказом Минстроя РФ № 117/пр, об утверждении формы разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
• Приказом Минстроя № 343/пр, об утверждении Административного регламента по предоставлению госуслуги, по выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Какие нужны документы для ввода здания в эксплуатацию?

Для получения разрешительной документации по завершению строительства следует подготовить заявление, строго по установленной форме, и приложить к нему пакет документов:

1. Паспорт заявителя или доверителя (в этом случае также прилагается доверенность на представителя).
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.
3. Разрешение на строительство.
4. Документы подтверждающие, что здание соответствует техническим регламентам, согласованному проекту, требованиям энергоэффективности.
5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), в том числе содержащая подключенные к зданию сети.
6. Документы подтверждающие выполнение технических условий, и их согласования с соответствующими организациями.
7. Технический план, подготовленный для ввода здания в эксплуатацию.
8. Заключение, подтверждающее, что здание соответствует согласованному проекту и установленным требованиям.
9. Если объект является опасным, дополнительно требуется предоставить договор обязательного страхования.
10. Для объекта культурного наследия требуется Акт приемочной комиссии, который подтверждает соблюдение требований для сохранения такого объекта.

Здесь приведен общий перечень необходимых документов. Для отдельных видов зданий могут быть установлены также дополнительные требования при вводе в эксплуатацию.

Важно! Документы должны подаваться в подлинном виде, либо нотариально заверенные. В случае направления документов в электронной форме, то необходимо соблюдать определенный формат, а также заверить ЭЦП.

Этапы ввода здания в эксплуатацию.

1. После подачи документов на рассмотрение, несколько госорганов межведомственно взаимодействуя между собой, проводят проверку соответствия документов установленным требованиям.

2. После документальной проверки следует проверка соответствия документов фактическому положению. Другими словами происходит выездная надзорная проверка построенного (реконструированного) здания.

3. После проверки надзорным органом выносится заключение: о соответствии или несоответствии здания установленным требованиям, согласно утвержденному проекту.

То есть в случае если выявятся нарушения или отклонения от ранее выданного разрешения на строительство и проекта – может быть вынесено отрицательное заключение.

Так по результатам проведенной проверки документов и заключения госорганом принимается решение: разрешение, которое дает право эксплуатировать здание или отказ в выдаче такого разрешения

Какие могут быть основания для отказа?

Отказ в разрешении на ввод в эксплуатацию нередкое явление. Оснований множество, общая формулировка содержится в статье 55 ГрК РФ.

Как и в случаях отказа в выдаче разрешения на строительство, формулировка отказа на ввод здания в эксплуатацию обычно очень поверхностная. Например, недостаточность представленных документов (каких не хватает - додумывайте сами), выявленные ошибки в заявлении, или противоречия данных (здесь речь, вероятно, идет о несоответствии построенного объекта проекту).

Итак, вероятно последует отказ, если:

1. Заявление подано не в соответствии с установленной формой и требованиями.
2. Отсутствуют документы, которые должны обязательно быть приложены.
3. Построенное или реконструированное здание не соответствует: а) требованиям градостроительного плана; б) установленным нормам и правилам; в) выданному разрешению на строительство; г) утвержденному проекту.
4. Площадь, характеристика и иные параметры построенного здания отличаются от утвержденного проекта, а также от согласованной ранее документации.
5. Построенный или реконструированный объект нарушает установленные ограничения, а также противоречит виду разрешенного использования земельного участка

Ввести построенное или реконструированное здание в эксплуатацию не просто.

Если здание не будет соответствовать обязательным требованиям, а именно:

• разрешению на строительство,
• проектной документации,
• градостроительному плану земельного участка,
• разрешенному использованию земельного участка,
• проекту планировки территории и проекту межевания территории,
• установленным ограничениям,

- то государственный орган примет решение об отказе в выдаче разрешительной документации. И тогда его регистрация, через разрешение на строительство, будет невозможна, а дальнейшая эксплуатация будет признана незаконной.

В случае если вы получили уже отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, или фактическое строительство не совпадает с утвержденным ранее проектом, существует способ регистрации таких зданий за 2 месяца, без получения разрешения на ввод.

Альтернативный способ регистрации уже построенных зданий по 2 документам - регистрация в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ как вспомогательное здание.

Мы считаем этот вариант самым выгодным для собственника:
- срок регистрации всего до 2-х месяцев;
- быстрая реализация ввода объекта в оборот;
- минимальные финансовые вложения.

Способ регистрации без разрешения на строительство.

Зачем нужна регистрация права?

Регистрация права в Росреестре позволяет законно эксплуатировать и распоряжаться объектом.

В чем сложность регистрации?

В большинстве случаев на такие здания можно оформить права без получения разрешительной документации, признав их объектом вспомогательного назначения.

При этом сложность заключается в доказательстве вспомогательного объекта как такового. Наличие некоторых важных критериев в каждом конкретном случае, а именно:

- можно ли отнести здание в эту категорию;

- подпадает ли здание под законы, регулирующие вопросы регистрации объектов вспомогательного назначения - вызывает на практике много нюансов. Постараемся разобраться.

Разрешение на строительство - требуется или не требуется?

Перед тем как начинать строительство любого объекта, как правило, необходимо получить разрешение на строительство, а также последующий его ввод в эксплуатацию.

Для получения разрешения на строительство требуется, если коротко: подготовить эскизный проект, согласовать с организациями по всем пунктам, при необходимости согласовать с ГАСН (а это отдельная история), далее согласовать проект с главным архитектором города, что возможно только при наличии всех подписей, а также при условии соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

В случаях, когда здание уже построено –процедура та же самая, плюс предусмотрена оплата штрафа за строительство без предварительного получения разрешения, и внесение изменений в фактически построенное здание. Такая необходимость – частое явление, ведь не факт, что здание в таком виде, какое вы уже построили, понравится главному архитектору города. Придется вносить корректировки на его взгляд.

Однако законодательством предусмотрены случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется. Именно об этом расскажем в этой статье.

Что значит без разрешения на строительство?

Регулируется такая процедура ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Применяется, когда на участке размещены здания, строения вспомогательного назначения, с учетом того, что имеется основное здание или планируется его строительство в будущем.

В этом случае, не понадобится ни разрешение на строительство, ни ввод здания в эксплуатацию. Права на такие объекты оформляются в порядке взаимодействия непосредственно с Росреестром.

Для регистрации необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документы, подтверждающие факт того, что разрешения на строительство данного объекта не требуется – в их числе заключение проектанта, экспертное заключение (при необходимости).

Также плюсом данного способа регистрации является то, что он имеет «обратную силу» в законодательстве, то есть его действие распространяется на те объекты, которые построены еще до вступления в силу ГрК РФ. Поэтому разрешение на их строительство не требуется вне зависимости от давности постройки.

Большим плюсом также является то, что в Выписке из ЕГРН на здание не будет конкретно указано, что объект является объектом вспомогательного назначения. Объект указывается как просто «нежилое здание», а при желании можно указать конкретное наименование (склад, гараж и т.п.)

Те, кто самовольно возводит здания и строения на своем участке, не приобретают на них право собственности, только по факту их возведения. То есть они не смогут объектом распоряжаться: эксплуатировать, продавать, сдавать в аренду, совершать различные сделки.

Самовольные постройки - незаконны, подпадают по ст. 222 ГК РФ. Такие объекты подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Поэтому следует своевременно регистрировать любые объекты, расположенные на вашем участке. Особенно если они могут быть объектами вспомогательного назначения, так как оформление прав на них возможно по «упрощенной» процедуре, но при определенных обстоятельствах.

Подводные камни

Главная загвоздка в том, что в законодательстве не прописано четкое определение такого понятия, отсутствуют критерии, по которым можно было бы отнести здание к данной категории.

Поэтому на практике, собственник участка и регистрирующие органы сталкиваются с огромным количеством вопросов.

Любой объект, который планируется отнести в категорию объектов вспомогательного назначения, может быть признан регистратором основным объектом, в отношении уже имеющихся зданий и строений на земельном участке, при котором требуется разрешение на строительство.

Основные признаки

Исходя из нашей практики, зарегистрировать здание как объект вспомогательного использования, без получения разрешения на строительство, возможно – при наличии соответствующего заключения кадастрового инженера и эксперта.

Все применяющиеся подходы носят исключительно оценочный характер, а решение полностью зависит от усмотрения регистратора. В большинстве случаев не позволяют однозначно признать объект вспомогательным.

При этом, опираясь на «правильные» законодательные нормы, при помощи знающих кадастровых инженеров и экспертов можно отнести здание к вспомогательным объектам.

Основные условия:

1. Наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

2. Пониженный уровень ответственности таких объектов.

3. Ссылки на действующие законы, которые регламентируют данный вопрос.

4. Максимальное использование доступной информации и подтверждающих выводов.

Государственный кадастровый учет и регистрация прав на вспомогательные объекты, при котором не требуется разрешение на строительство, происходит на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Технический план должен соответствовать требованиям к форме и его содержанию.

Документом – основанием в техническом плане является: проектная документация (в определённых случаях), а также иной документ, подтверждающий вспомогательный характер здания (например, заключение специальной организации).

Инвентаризация 2022 - как планируют пополнить гос бюджет за счёт владельцев зданий.

Какая цель инвентаризации 2022?

- Это увеличение дохода в бюджет через штрафы за самоволки, за нецелевое использование зданий и земель, вплоть до изъятия незаконных объектов без права.

Кого коснётся?

1. Всех арендаторов муниципальных земель;
2. Всех владельцев без права собственности на земельный участок.

Как будет проходить проверка?

- Путем сравнения фактического здания и данных о нем в Росреестре.

На что будет особое внимание?

1. Здания и строения без права собственности;
2. Здания и строения, используемые не по назначению;
3. Незавершенные строительством объекты.

Это значит, что придёт внеплановая проверка, которая осмотрит ваше фактическое здание и сверит есть ли права на него в Росреестре, а так же нет ли противоречий с данными реестра недвижимости. Кстати, доступ к объекту не обязателен, так как используются дроны.

Чем грозит инвентаризация?

1. Будет наложен штраф, если на здание нет собственности, вплоть до изъятия таких зданий и земельных участков с целью продажи на торгах;
2. Будет наложен штраф, если здание и земельный участок используются не по целевому назначению, вплоть до изъятия таких зданий и земельных участков с целью продажи на торгах.

Успейте зарегистрировать здания и изменения в здании до начала проверки и подготовьте все необходимые документы.

Прежде чем строить нежилое здание, строение или сооружение, до начала строительных работ, правообладателю земельного участка необходимо получить разрешение на строительство, которое выдается муниципальным органом города (района).

В данной статье хотим поднять вопрос, касательно основных причин отказа в выдаче разрешения на строительство.

Какие самые распространённые основания отказов? Как выйти из ситуации?

Порядок получения разрешения на строительство регулируется положениями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Там же дано определение этого понятия.

Простым языком, разрешение на строительство – это документ, который подтверждает соответствие проекта, подготовленного в отношении планируемой постройки, требованиям градостроительства, а именно:

• допустимость размещения здания на земельном участке;
• соответствие здания виду разрешенного использования земельного участка;
• строительство здания в соответствии с установленными ограничениями.

Предварительное получение разрешения на строительство касается не только вновь возводимых объектов капитального строительства, но и при реконструкции существующего здания.

В случае с реконструкцией здания процедура получения разрешения на строительство практически та же самая. За исключением дополнительной документации, которую потребуется подготовить в отношении уже существующего здания.

При выдаче разрешения на строительство проверяется соблюдение:

- отступов от границ земельного участка;
- отступов от объектов линий электропередач, газопроводов и т.д.;
- не выходит ли планируемое здание за пределы границ земельного участка;
- не проходит ли красная линия через земельный участок;
- место допустимого размещения (пятно застройки) и др.

Также позволяет избежать штрафов за незаконное строительство.

Важно! Строительство без разрешительной документации (в случае, когда объект подпадает под требование его получения) приводит к административной ответственности.

Перечень документов, которые необходимо приложить для получения разрешения на строительства содержится в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Основной пакет документов:

1. Заявление о выдаче разрешения на строительство;
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
4. Проектная документация;
5. Экспертиза проекта (при необходимости);
6. Согласие всех собственников (в случае если их несколько);
7. Согласования с организациями;
8. Иные документы.

Какие существуют основания для отказа?

Отказать заявителю в приеме представленного им пакета документов не вправе. Но есть вероятность, что в последующем, после рассмотрения содержимого - будет вынесен отказ.

Обычно муниципальные органы в обоснование отказа указывают одну из следующих причин:

- не достаточность документов, по требованию ст.51 ГрК РФ;
- несоответствие проекта требованиям градостроительства.

Фактически наиболее распространёнными причинами отказов являются:

1. Недостаточность документов. Не приложены все необходимые копии документов к пояснительной записке (готовит архитектор), прилагается к заявлению.
   
2. Проектная документация устарела. Возможно за длительное время поменялись требования, градостроительный план, ПЗЗ, вид разрешенного использования земельного участка, и другие, действующие в то время, требования законодательства. А также нормативка, которая применяется при разработке проекта.
   
   При этом проект не всегда поддается корректировке. В некоторых случаях приходится разрабатывать новый проект.
   
3. Земельный участок не позволяет выдачу разрешения на строительство. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства. Или к примеру, границы земельного участка не уточнены (нет межевания), или право собственности надлежащим образом не оформлено в Росреестре.
   
4. Вид разрешенного использования земли не соответствует планируемому строительству. В этом случае объект капитального строительства не относится ни к основным, ни к вспомогательным видам разрешенного использования земельного участка. Тогда потребуется обратиться в уполномоченный орган за получением разрешения на условно разрешенный вид использования.
   
5. Здание выходит за пределы пятна застройки. Нарушены отступы от границ земельного участка. В ГПЗУ определены границы застройки, место допустимого размещения объекта. Предельные параметры разрешенного строительства (в том числе реконструкции) объектов устанавливаются Правилами Землепользования и застройки (ПЗЗ), в котором определены градостроительные регламенты для каждой конкретной территориальной зоны. В процессе размещения постройки были нарушены минимальные значения отступов. Для устранения причины отказа владелец может обратиться с заявлением на отклонение от предельных параметров.
   
6. Проект не соответствует требованиям действующего законодательства. Например, отсутствуют некоторые обязательные разделы (проект состоит из 12 разделов).
   
7. Высота/площадь планируемой постройки выше предельных норм. При проведении экспертизы проектной документации , требующейся в данном случае, возникли определенные трудности. К примеру, законодательством установлено требование проводить экспертизу для объекта с такими характеристиками, а положительное заключение заявителем не представлено.
   
8. Не представлено согласование с охранными зонами. Земельный участок под строением располагается в ограничительной зоне ЗОУИТ. Не обращались за согласованием или при обращении к собственнику охранной зоны был получен отказ.
   
9. Красные линии. При рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство проводится проверка соответствия приложенных документов требованиям, допустимости размещения такого объекта на земельном участке, и установленным ограничениям. Если будут выявлены красные линии, в связи с установленными ограничениями в выдаче разрешения на строительство может быть отказано.
   
10. И внимание, существует еще одно основание для отказа , устранение которой практически невозможно: это отказ в выдаче разрешения по причине завершения строительства (реконструкции) к моменту обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию).

Отказы в выдаче разрешения на строительство по тому основанию, что строительство фактически уже начато в отсутствие разрешения, на практике встречаются нередко.

Как действовать, если вы получили отказ в выдаче разрешения на строительство?

1. Судебный порядок
   
   В случае не согласия с отказом, владелец вправе оспорить его в судебном порядке. Для этого потребуется обратиться в суд с заявлением об оспаривании решения уполномоченного органа в течение трех (!) месяцев со дня получения отказа в выдаче разрешения на строительство.
   
   Из судебной практики можно сказать, что редко, но все же бывают случаи, когда признают основания отказа муниципального органа незаконным, или эти основания не обоснованным.
   
2. Альтернативный способ.
   
   Это еще один способ зарегистрировать право на построенное здание в Росреестре. Без получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Не во всех случаях это работает, но проверить стоит.

В большинстве случаев основанием для отказа Росреестра в регистрации права собственности на нежилое здание является недостаточность документов (например, в приложенных к техническому плану документах отсутствует разрешение на строительство).

После получения отказа есть 2 варианта:

1. Оспаривать отказ в суде;
2. Подготовить необходимые документы и повторно подать на регистрацию.

В этой статье расскажем как найти оптимальное решение проблемы.

Проверка законности отказа Росреестра.

Большая доля в принятии решения лежит на субъективном мнении регистратора. Регистратору, как лицу, полностью отвечающему за законность принятого им решения, проще найти недостатки в документах, чем брать ответственность на себя, вынося положительное решение. Убедиться в законности требований и правильности вынесенного решения государственного регистратора крайне сложно.

Поэтому должен быть правильный пакет документов, неопровержимое заключение специалиста, содержащее выводы, основанные на документально подтвержденных фактах.

Если не хватает каких-либо документов, или они не соответствует требованиям – регистратор выносит "приостановку". Основания содержатся в № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В нем есть 55 оснований для приостановки или отказа в регистрации.

Часто заявители подают на регистрацию не все нужные документы.

Самые простые замечания регистратора:

1. Формат поданных в Росреестр электронных документов не соответствует установленному образцу.
2. В бумажных документах, поданных лично, были обнаружены приписки, исправления или подчистки.

Также может отсутствовать госпошлина за регистрацию, или она оплачена не в полном объеме, будет возврат без рассмотрения.

Если объект находится в обременении или под арестом регистрация не пройдет. Наличие обременений можно увидеть в Выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра.

Бывают случаи, когда причина "приостановки" не связана с наличием или отсутствием документов. Росреестр самостоятельно запрашивает часть сведений у госорганов в рамках межведомственного взаимодействия. Бывает, что организации вовремя не предоставили нужные сведения, и тогда регистрация приостанавливается до того момента, как информация поступит.

В случае регистрации ранее возникших прав по старым документам регистратором направляется запрос в архивы, для подтверждения подлинности документа и его содержания.

Подать запрос или нет лежит на усмотрение регистратора. При малейшем сомнении регистратор приостановит дело и и подаст запрос.

Самая проблемная и сложно устранимая причина "приостановки" - когда информация об объекте в поданных документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Например, если имеются расхождения сведений о характеристиках, площади, этажности здания, или что в ЕГРН границы земельного участка пересекаются с границами другого земельного участка.

Регистрация приостанавливается на 3 месяца до устранения причин приостановки.

Если причины устранены, заявителю необходимо подать на возобновление государственной регистрации (при необходимости доприносом документов) до наступления установленного срока.

Если Росреестр все-таки отказал сторонам в регистрации, заплаченная госпошлина не возвращается. Поэтому перед обращением в Росреестр нужно очень внимательно подойти к подготовке документов.

Бывают частые ситуации, когда в течение срока причины приостановления не устранены. В этих случаях регистратор принимает решение об отказе в регистрации.

У заявителя есть возможность самому продлить срок приостановления для устранения замечаний. Согласно Закону № 218-ФЗ этот срок может достигать шести месяцев.

Также заявитель вправе по своей инициативе приостановить начатый процесс регистрации после подачи пакета документов. Для этого нужно написать заявление, в котором указать причину приостановки и подать в Росреестр. Сделать это можно только один раз.

Еще заявитель вправе подать заявление о прекращении регистрации и возврате документов, а после устранения замечаний вправе в любое время представить документы повторно.

Внимательно прочтите текст уведомления о приостановлении и обратите внимание на то, какие действия предлагается регистратором совершить заявителю.

Содержание отказов Росреестра всегда однотипны, создается впечатление, что регистратор, к которому попало ваше дело, выделил изучению дела и написанию отказа очень мало времени.

При этом владельцы коммерческой недвижимости постоянно сталкиваются с отказами, в которых основания указаны не понятно или не верно. Иногда реальные причины вовсе не те, что указал регистратор.

Еще часто слышится такое: «Росреестр отказывает регистрировать — значит, хочет денег». Это не правда. Но такое мнение существует, а причина всего лишь в том, что обычный человек не разбирается в законодательстве – отсюда и ошибки.

Идти в суд с обжалованием - нецелесообразно, к тому же очень долго и нервно. Наиболее разумно будет подготовить корректный пакет документов, и заново подать в регпалату.

Как избежать отказов в регистрации права на нежилое здание?

От отказов и "приостановок" никто не застрахован. При этом, можно бесконечное количество раз «светить» объект в Росреестре: исправлять замечания, переподавать документы, получать "приостановки" и отказы, а можно 1 раз подать и зарегистрировать. От правильности составленных документов, от полноты собранных документов и зависит срок регистрации вашего здания.

Например, частой причиной отказа в регистрации является отсутствие разрешения на строительство уже построенного здания. Вы подготовили технический план, декларацию, документы на землю, но разрешения у вас нет.

Юристы предлагают только судебный путь узаконения, а это риск штрафов и сноса.

Но, есть третий путь оформления построенного здания без суда и получения разрешения на строительство. Так как на построенное здание разрешение вам практически не получить. А обжаловать отказ Росреестра в суде или узаканивать право на постройку через суд долго и нецелесообразно.

1. Первым делом нужно заказать ГПЗУ - это градостроительный план земельного участка, так как в данном документе содержится необходимая информация, которая будет использоваться в дальнейшем: вид разрешенного использования земельного участка, какие объекты разрешено строить, наложение охранных зон с указанием всех сетей, которые проходят по участку, пятно застройки (в каких границах возможно строительство) и др.
2. Следующим важным документом является эскизный проект - это документ, который согласовывает главный архитектор муниципального образования. Нужно обратить внимание, что если здание уже построено и оно старое, то вероятнее всего нужно будет вложиться в облик здания – провести ремонт фасада.
3. Проектная документация - это документ, который согласовывается на начале строительства. Нужно обратить внимание, что все дальнейшее строительство должно точно соответствовать проекту, без изменений. При разработке проекта очень важно учитывать не только удобство планировок, но и нормы, и строительные СНиПы. Поэтому рекомендуем выбирать проверенного исполнителя, ориентироваться на опыт проектантов, а не на стоимость их работ. От того как свою работу выполнит проектант, зависит пройдет проект независимую экспертизу или нет.
4. Если площадь здания превышает 1500 квадратных метров и/или выше 2-х этажей для нежилого здания, то подключается Госархстройнадзор. У этого органа повышенные требования к пожарной безопасности, к расположению коммуникаций, вентиляции и вообще к безопасности здания. Как правило приемку построенного объекта ведет комиссия и каждый раздел в проекте проверяет выделенный специалист. Важно соблюдать все, что указано в согласованном проекте, так как штрафы за нарушения этапов строительства для юр лиц и должностных лиц большие.
5. Если построенное здание не соответствует нормам по парковочным местам, то получение разрешение на строительство будет невозможным.

В случае если здание уже построено, или фактическое строительство не совпадает с утвержденным ранее проектом, существует способ регистрации таких зданий за 2 месяца, без получения разрешения на строительство.

Заповедь №1
Документы, подтверждающие право владения или пользования зданием и землей под ним.
Есть заблуждение, что наличие только одного технического паспорта подтверждает права на здание. НО это не так. В случае если информация о правах на здание отсутствует в сведениях Росреестра, то право собственности не зарегистрировано.

Заповедь №2
Право на здание(я) зарегистрировано в установленном порядке.
В большей степени это относится к нескольким зданиям, оформленным по документам как комплекс зданий. Если у вас, к примеру, на земельном участке стоит 4 здания и они оформлены комплексом, убедитесь что все здания учтены в Росреестре. Иногда получается, что в комплекс входит только 2 или 3 здания. Остальные могут оказаться самовольными строениями, что рано или поздно выявят проверяющие органы и заставят снести.

Заповедь №3
Земельный участок используется в установленных границах.
В данном случае рекомендуем проверить в правильных ли границах у вас установлены ограждения земли.

Заповедь №4
Соответствие зарегистрированной и фактической площадей объекта.
Фактическая площадь - это квадратные метры, посчитанные после замера здания/помещения, как есть на самом деле.
Зарегистрированная площадь - площадь, которая отображена в выписке из ЕГРН или Свидетельстве о праве собственности.
Значение данных площадей одного объекта должны полностью совпадать.

Заповедь №5
Все построенные объекты расположены в границах земельного участка.
Все здания, постройки, будки, ограждения, пристрои должны находиться в пределах земельного участка, на который у владельца есть правоустанавливающие документы (Выписка из ЕГРН, договор аренды, договор мены и др.).

Заповедь №6
Соответствие вида разрешенного использования фактическому использованию объекта недвижимости.
Вид разрешенного использования - тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Заповедь №7
Соответствие земли целевому назначению.
Целевое назначение - это то как на самом деле возможно использование земельного участка.

Проверьте себя на соблюдение всех 7 пунктов и обезопасьте себя на будущее от потери денег и недвижимости.

Один клиент жаловался: при покупке недвижимости брокер затягивал сделку, тщательно проверял продавца, в том числе на предмет банкротства и оказался прав. В результате пришлось отказаться от приглянувшегося объекта, и искать другой.
А дело вот в чем.
Если лицо переоформит права на имущество незадолго до банкротства, такую сделку могут признать недействительной.
То есть банкрот снова станет собственником, недвижимость реализуется на торгах, а полученная сумма будет разделена между взыскателями. Покупатель через суд может попытаться вернуть часть суммы, но не факт, что удастся «подвинуть» кредиторов.
Так, из судебной практики Арбитражного суда РТ: в 2021 году предпринимателю пришлось вернуть автосервис, купленный у банкрота, и ожидать возврата денег наряду с кредиторами. Дело обжалуется до сих пор, чем закончится неизвестно, но вывод очевиден: предприниматель пострадал от своей же неосмотрительности.
Проверить продавца можно на официальном сайте суда - по наименованию или ФИО. Так можно узнать: имеются ли дела о банкротстве, посмотреть какие были споры с ним по коммерческим вопросам.
Если дела найдутся, и при этом сумма долга окажется равноценной стоимости недвижимости – лучше воздержаться от покупки.
Важно не только приобрести коммерческую недвижимость сегодня, но и принять меры, чтобы не лишиться ее завтра.

1. Обработали большой объем данных: от собственника, из публичных и закрытых источников.
2. Сформировали следующую правовую позицию: указанные площади не являются самовольно захваченными – изначально они входили в общую площадь помещения, однако при организации лестничного проема (фактически при реконструкции) была допущена реестровая ошибка.
3. Запросили данные изначальных поэтажных планов в архивах и воспроизвели пошагово передачу площадей от первого собственника. Получили подтверждение своей позиции.
4. Указанные документы с обоснованием позиции в заключении кадастрового инженера, вместе с актуальными замерами, предоставили в Росреестр

В настоящее время, реестровая ошибка исправлена и площадь помещения заказчика увеличилась на 35м2. Объект недвижимости и деятельность в нем осуществляемая не имеют имущественно -правовых рисков.

1. Обработали большой объем данных: от собственника, из публичных и закрытых источников.
2. Сформировали следующую правовую позицию: указанные площади не являются самовольно возведенными – изначально они были построены до законодательно обязательного получения разрешения на реконструкцию и внесены в базы данных БТИ.
3. Запросили данные в архивах и получили подтверждение своей позиции.
4. На основании документально подтверждённых фактов сформировали пакет документов с актуальными замерами и обратились в Росреестр для проведения учета изменений объекта.

На сегодняшний день, фактическая конфигурация и площадь объекта полностью совпадает с данными в ГКН и ЕГРП.
Объект недвижимости не имеет имущественно-правовых рисков.

Построили здание, вели деятельность - все как полагается.

Вскоре потребовалось дополнительное место, для хранения производственных материалов. На основании разрешения на строительство "А" начала строить здание.

Финансовые сложности не позволили достроить здание вовремя, а хранить материал где-то было нужно, поэтому поставили на учет как незавершенный строительством объект.

С наступлением благоприятных условий решили ввести здание в эксплуатацию.

Тут то и возникли трудности.

1. Срок действия Разрешения на строительство - истек.
2. При проверке Комиссией построенного объекта выявились некоторые отклонения от ранее согласованного проекта. Изменения же были вызваны желанием "А" увеличить площадь и фасадную часть здания.
3. Срок аренды земли подходил к концу.

Ну и «вишенкой на торте» была подача исполкомом иска в суд с требованием приостановить эксплуатацию объекта до получения разрешительной документации.

Что сделала "А"? То, что приходит на ум абсолютному большинству тех, кто сталкивается с подобной проблемой (и даже тех, кто берется их решать): вносить корректировки в проект и согласовывать еще раз.

После нескольких неудачных шагов, "А" обратилась к нам.
Что сделали мы? Зарегистрировали объект буквально в 3 шага:
- подготовили соответствующее заключение.
- подготовили техничекий план.
- подали в Росреестр и получили Выписку из ЕГРН на складское здание.

А как бы вы поступили на месте компании "А"?

На 1 этаже 5 этажного многоквартирного дома в центре г. Казани расположен магазин спорттоваров. Владелец магазина решил сделать небольшой ремонт внутри помещения, а также поменять двери и окна. Так как дом в центре города, жители преимущественно пожилого возраста, которым не понравился шум от ремонта, а одна предприимчивая соседка написала жалобу в администрацию.

Представители Исполкома по жалобе выехали на осмотр помещения магазина. И обнаружили, что имеется внутренняя перепланировка, которая не значится в нынешних документах. А именно две стенки и дверной проем, которые никак не были обозначены в техническом паспорте. Как наш владелец магазина не доказывал им, что планировка всегда была такой, и он ничего не изменял, его не слушали и вынесли постановление о приведении в соответствие помещения, в противном случае предупредив об иске в суд.

К нашим юристам владелец магазина обратился с просьбой обжаловать постановление. В ходе детального анализа мы выяснили, что в документах имеется реестровая ошибка, и никакой перепланировки не было.

Наши юристы оперативно заказали архивные документы из БТИ и архивов города, где в предыдущих планах планировка совпадала в точности с нынешней. Подготовили технический план и все заключения, подали документы в Росреестр и получили выписку ЕГРН с уточненными данными на помещение.

Так владелец магазина предоставил правильные документы в Исполком города и смог обезопасить себя от штрафов, без длительных судебных разбирательств.

Обратился к нам владелец производственной базы. На территории базы находится два зарегистрированных здания – основной цех (около 2000 квадратов) и склад (около 700 квадратов). Помимо этих 2-х зданий есть еще одно - недавно построенный незарегистрированный склад (526 квадратов).

На первый вид стандартная для нашей компании ситуация. Для регистрации такого здания нам требуется менее 2-х месяцев по 51 статье градостроительного кодекса. Есть основное здание зарегистрированное, а этот незарегистрированный склад можно признать как вспомогательный объект к основному, для этого нужно подготовить необходимую документацию и грамотно составленное заключение нашего кадастрового инженера.

Но перед началом работ и подготовкой предложения клиенту мы всегда проводим тщательный анализ ситуации.

ПЕРВЫМ делом мы взяли документы у собственника на его недвижимость.
Земельный участок отмежеван, на зарегистрированные здания имеются выписки, техническая и проектная документация, по координатам здания привязаны к земле, запрета на регистрационные действия не имеется, уже хорошо, не придется разбираться с запретом.

МИНУС был в том, что ни проекта, ни техплана на незарегистрированный склад нет, соответственно точную площадь, планировку и его месторасположение нам пока неизвестно.

ДАЛЕЕ проверяем наличие отказов государственных органов - их не было. Сразу проверяем по картам наличие охранных зон, наложение красных линий и примерное месторасположение склада. Охранных зон не обнаружилось, как и красных линий, а вот к самому зданию появились вопросы, по публичной кадастровой карте, было видно, что здание либо стоит впритык к границам земли, либо выходит за его пределы.

СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ. Так как нам не известно точное местоположение склада, мы делаем выезд кадастрового инженера для замера объекта.

После замера выяснилось, что здание выходит за пределы земельного участка на 10 метров.
Мы сразу обращаемся с вопросом к клиенту, как так вышло. Клиент объясняет, что строительство велось по забору и быть такого не может, что здание выходит за пределы «Там до забора еще метров 15 есть».

Для такой ситуации есть только 2 объяснения: первое – это кадастровая ошибка (при межевании земельного участка были неверно внесены координаты в данные Росреестра); второе – клиент незаконно использует муниципальную землю для своих нужд.

Чтобы проверить, какой из вариантов верный, мы обратились в архив и запросили данные по земельному участку. Выяснили, что это кадастровая ошибка.

Теперь чтобы зарегистрировать данный склад, необходимо сначала исправить кадастровую ошибку. Для этого был подготовлен новый межевой план, который содержал доказательства наличия кадастровой ошибки.

Только после решения вопроса с землей, мы принялись за регистрацию самого склада. А тут уже как по маслу все прошло.

Обращайтесь к нам, обязательно подскажем план действий!

В свое время владелец компании, которому принадлежало здание на праве собственности, выкупил земельный участок под ним в собственность, после чего это здание снесли. А в 2015 году на его месте был возведен гипермаркет.

Компании было известно о нахождении земельного участка в охранной зоне ЛЭП. Сведения об охранной зоне были внесены в ЕГРН еще в 2012 году.

Неоднократные попытки согласовать строительство здания гипермаркета не привели к желаемому результату.

Основанием для отказа было одно: в данной охранной зоне любое строительство запрещено.
Тем не менее, владельца компании это не остановило, и здание гипермаркета было построено без получения разрешения на строительство.

Спустя недолгое время собственником ЛЭП был подан иск об устранении нарушений и сноса возведенного здания.

Владелец компании в свою защиту в суде настаивал: новое здание построено на месте старого на законных основаниях, проектная документация согласована. Права и законные интересы собственника охранной зоны ЛЭП не нарушены, заявленные требования чрезмерны.

Суд не мог согласиться с такими доводами, обязал устранить нарушение и обеспечить безопасную эксплуатацию ЛЭП.

Вопрос как можно устранить нарушение:
- вынести часть гипермаркета за пределы охранной зоны,
- перенести ЛЭП,
- или переустроить ее в подземную кабельную линию - был поставлен перед судебным экспертом.

Только по счастливой случайности оказалось возможным разрешить ситуацию с наименьшими потерями для компании.

А как было бы проще, если бы владелец не пустил ситуацию на самотек, рассмотрел другие способы регистрации здания, без нарушения охранных зон.

Игнорировать требования в охранных зонах недопустимо, иначе придется устранить нарушения путем сноса здания или реконструкции газопровода/линии электропередачи, за счет собственника здания.

Часто, как юрист, слышу фразу: «Моя земля, что хочу, то и строю», «Не хотел платить налог, поэтому не регистрировал», «Мы 20 лет так стоим и ещё столько же простоим, никто нас не снесет».

«Как бы не так» - хочется сказать всем владельцам, кто так рассуждает.

Расскажу историю.У Антона Валерьевича (имя изменено) есть своя фирма по переработке и продаже металла. Ещё в 90-е он выкупил земельный участок у другого собственника. После приобретения земли, построил здание около 3000 квадратных метров, конечно же, не оформляя никаких документов, и начал развивать свой бизнес.

Со временем приобрёл участки рядом, начал строиться и на них. Что-то решил узаконить, для этого пришлось по документам делить участок, на котором фактически уже стояло самое первое построенное здание.

И вот на дворе 2021 год. Так как Антон Валерьевич наработал достаточно связей в бизнесе за эти годы, у него есть свои люди, которые могут предупредить о надвигающейся «опасности». Что и случилось, в один из дней знакомый предупредил Антона, что в районе его производственной базы будет проходить проверка в скором времени.

Антон Валерьевич помнил о своем незарегистрированном здании и знал, что может получить штраф, поэтому сразу дал задание на подготовку проекта и получения разрешения на строительство у Исполкома.

Конечно же пришёл отказ.
Первая причина отказа - это беда с земельным участком, так как за 30 лет он был разделен и объединен обратно много-много раз, границы давно изменились, отступы и пятно застройки уменьшились.

Вторая причина отказа - это наложение охранной зоны - Взлетная полоса.
На территории взлетной полосы очень сложно получить разрешение у Исполкома до начала строительства, а когда здание уже построено и оно 3000 квадратов, про разрешение на строительство в таком случае можно забыть.

Идти узаконивать в суд в таком случае, тоже не вариант, так как будет 100% отказ.
Для узаконения по 51 статье Градостроительного кодекса, данное здание тоже не подходит, так как оно более 1500 квадратов и не является вспомогательным.

«И что без вариантов? Только сносить?» - спросите вы?
Нет! Варианты решения есть и для данной ситуации.

Обращайтесь к нам, обязательно подскажем план действий!