Владельцы недвижимости, при проведении строительных работ по внутренним или внешним изменениям здания, часто путают эти два понятия.

Что такое перепланировка?

Перепланировка - это внутренние изменения планировки здания/помещения, которые не затрагивают несущие стены.

Несущая стена - это стена на которую опираются плиты межэтажных перекрытий. То есть это опора конструкции здания, при затрагивании ее может повредиться целостность конструкции.

Что относится к перепланировке:

1. Снос или строительство новых перегородок;
2. Объединение или раздел помещений на отдельные помещения;
3. Перенос или создание новых дверных проемов внутри помещения;
4. Изменение назначений помещений в квартире и др.

Пример: Владелец квартиры-студии решил разделить кухню и комнату, и поставил между ними перегородку - это будет считается перепланировкой.

Что такое реконструкция?

Реконструкция - это изменение конфигурации здания, изменение параметров самого здания и его частей (например, увеличение количества этажей, изменение высоты здания, площади, объема). Все что ведёт к изменению несущей конструкции здания, будет считаться реконструкцией.

Реконструкцией может являться:

1. Сделали отдельную входную дверь в здание;
2. Построили пристрой или надстроили этаж;
3. Сделали новое окно;
4. Изменили высоту здания;
5. Снесли часть здания и др.

Пример: Владелец одноэтажного здания - цеха построил антресоль - полуэтаж внутри основного здания, где разместили офис. Это будет считаться реконструкцией, так как этажность здания цеха изменилась.

Чем грозит реконструкция и почему ее нужно обязательно согласовывать с госорганами?

Так как реконструкция затрагивает несущую конструкцию здания, она может повредить целостность всего здания, что может привести к его разрушению. В отличии от перепланировки, которая никак не вредит общей целостности конструкции.

Пример: Известный случай в Казани. Помещение на первом этаже многоквартирного дома сдали магазину "Пятёрочка". Та решила провести изменения, без согласования. Строительные работы затронули несущие стены, что создало проблемы уже для жителей самого многоквартирного дома, так как по дому пошли трещины. А владельцу пришло предписание на огромный штраф.

При планировании ремонта с затрагиванием перегородок и других частей здания или помещения, обязательно вызовите специалистов и выясните повредят ли эти изменения целостности конструкции, а после обязательно согласуйте изменения с госорганами, чтобы не получить огромный штраф.

За строительство или реконструкцию без предварительного получения разрешительной документации предусмотрена административная ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

А именно, влечет наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от 2 тысяч до 5 тысяч;
• на индивидуальных предпринимателей – от 20 тысяч до 50 тысяч;
• на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 млн. рублей.

Исходя из сложившейся судебной практики, в 90% случаях избежать ответственности невозможно, если проверяющими органами выявлен факт нарушения.
Не смотря на это, нарушитель вправе обжаловать вынесенное постановление.

В данной статье расскажем, на какие нормы ссылаться и какую выстроить позицию при обжаловании постановления о привлечении к ответственности или при подготовке отзыва на иск (в случае, если подан иск против привлекаемого к ответственности).

Итак, несколько предположительных вариантов выхода из ситуации.

1. В здании проводились некие работы, которые не являются строительством или реконструкцией.

В градостроительном кодексе РФ дано четкое определение понятиям:

Строительство - это создание зданий, строений и сооружений.

Реконструкция – это изменение параметров объекта недвижимости. А именно изменение высоты, количества этажей, площади, в том числе надстрой, пристрой и расширение объекта. Также сюда можно отнести замену/восстановление несущих конструкций нежилого здания.

В данном случае были проведены работы, которые не относится ни к строительству, ни к реконструкции. К примеру, проводился капитальный ремонт. Значит действия, по привлечению к административной ответственности, являются незаконными.

Минус в том, что строительные работы или работы по реконструкции объекта, практически нельзя отличить от работ, которые не относятся к ним. Поэтому с большой долей вероятности, для подтверждения довода будет назначена судебная строительная экспертиза.

2. Объект, в котором проводились строительные работы (или реконструкция) не является объектом капитального строительства

Снова обратимся для определения понятия к Градостроительному кодексу РФ. Объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.

Такие понятия как «здание» и «сооружение» приводятся и в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Определение понятия «строение» как объекта капитального строительства в законодательстве не содержится.

При этом получение разрешительной документации требуется исключительно в отношении объектов капитального строительства. Объектов не капитального строительства требование не касается, то есть, в отношении некапитальных строений необходимости согласования строительства или реконструкции нет.

Так, например, если проводились строительные работы определенной конструкции, которые могут не иметь признаков реконструкции, в таких случаях не требуется разрешения на строительство, А это тоже дает возможность избежать от ответственности.

3. Работы не требовали разрешения на строительство в отношении объекта капитального строительства.

Вот тот самый случай, при котором получение разрешительной документации не требуется. В статье 51 Градостроительного кодекса РФ перечислены все случаи, относящиеся к ним.

Следует отметить, что наиболее часто по такому основанию освобождают от ответственности за строительные работы касательно объектов вспомогательного назначения.

Информацию, какие именно объекты к ним относятся, можно получить из письма Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования", а как такой объект зарегистрировать - узнаете здесь.

4. Привлекаемое лицо, которое проводило строительные работы, не несет обязанность получать разрешительную документацию.

Застройщик, то есть лицо которое имеет право на застройку земельного участка (он же собственник) – является лицом которое несет обязанность по предварительному получению разрешения на строительство до начала работ.

А в случае если привлекаемое лицо не является застройщиком, к примеру он - подрядчик, то не может привлекаться к административной ответственности по данному делу.

Минус такой позиции в том, что субъектами административной ответственности могут являться застройщики и иные лица, в том числе подрядчики, которые должны были до начала строительных работ удостовериться в наличии разрешительной документации.

5. Малозначительность.

При малозначительности нарушения (в случае признания ее таковой) могут освободить нарушителя от административной ответственности и вынести устное замечание.

Минус в том что признать нарушение и действия малозначительными крайне сложно, и вероятно также потребуется назначение судебной экспертизы, что может оказаться дороже самого штрафа (для граждан).

6. Уменьшение размера административного штрафа

По заявлению нарушителя могут рассмотреть вопрос уменьшения суммы штрафа. Однако все будет зависеть от обстоятельств, связанных с характером совершенного административного правонарушения и его последствиями, незначительность которых также потребуется доказать.

Данное положение довольно часто применяется судами при рассмотрении категории дел о привлечении к ответственности, вопрос только насколько существенно будет уменьшение.

7. Вынесение предупреждения вместо штрафа

Это еще одна возможность выйти сухим из воды, о которой также не стоит забывать при выстраивании позиции защиты.

8. И последнее, незаконность и необоснованность проверки

В случае грубого нарушения установленных требований к проверке, такие документы не могут быть доказательствами нарушения, могут быть отменены.

Сюда же можно отнести сомнение в правильности составления протокола, вынесения постановления. Здесь присмотревшись, возможно также можно найти нарушения. При представлении доказательной базы проверяющие органы не "заморачиваются", а суды не всегда вникают и не запрашивают.

Вывод можно сделать следующий...

При рассмотрении административного дела, как и при любых других судебных спорах, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которое она ссылается.

Приводя любые из перечисленных аргументов, привлекаемое лицо должно вооружиться железными доводами и неопровержимыми доказательствами.

Нередко владельцы нежилых объектов недвижимости получают кредит под залог объекта недвижимости: нежилое здание или нежилое помещение.

Какие обязанности прописаны всегда в договорах с банком?

• В договорах Банки всегда прописывают обязанность не проводить реконструкцию/перепланировку без согласия Банка.
• Даже предусматривается обязанность залогодателя (в случае несоблюдения условия) привести в первоначальный вид. Но залогодатель часто нарушает данные условия договора, и проводит изменения предмета залога.

Сложившаяся позиция суда говорит о том, что реконструкция или изменение технических характеристик объекта не означает гибель, как предмета ипотеки. Но все равно есть сложности в доказывании идентичности объекта.Поэтому в такой ситуации бывает не просто и для залогодателя и для Банка.

Что такое реконструкция, а что такое перепланировка?

В градостроительном кодексе РФ содержится четкое определение реконструкции. Так, реконструкция — это изменение параметров объекта недвижимости: изменение высоты, количества этажей, площади, в том числе надстрой, пристрой и расширение объекта. Также сюда можно отнести замену/восстановление несущих конструкций нежилого здания.

Перепланировка нежилого помещения - это изменение расположения помещений (конфигурации), их ликвидация или расширение площади одного помещения за счет другого.

По смыслу можно сделать вывод, что и то и другое - это изменение именно технических характеристик, но никак не гибель объекта недвижимости.

В каком то понимании реконструкция является неотделимым улучшением объекта недвижимости. Объект не перестает существовать после реконструкции/перепланировки, и не становится новым объектом. В связи с реконструкцией меняются только технические характеристики.

То есть здесь подразумевается улучшение залогодателем предмета договора залога. Казалось бы, для Банка такой поворот событий выгодным. Тогда почему Банки не закрывают глаза на реконструкцию?

Риски несогласованных изменений в здании для Банка:

1) залог распространяется только на объект указанный в предмете договора, и не включает в себя ту площадь, этажность и другие изменения, которые произошли в результате реконструкции/перепланировки.

2) объект недвижимости будет не соответствовать тому, что заложено в договоре, соответственно при любых спорах, которые могут возникнуть между залогодателем и Банком придется доказывать, что объект является тем же самым.

3) в случае не возврата кредита, полученного под залог коммерческой недвижимости Банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. В случае несоответствия документов возникнут сложности в реализации объекта недвижимости.

К тому же Банки опасаются, что залогодатель в один момент заявит, что денежных обязательств перед Банком не имеет, поскольку после реконструкции - предмет залога, указанный в договоре, перестал юридически существовать, и возник новый объект, который никакого отношения не имеет к договору.

Так как многие формулируют свою правовую позицию перед судом или Банком так: «объект недвижимости имеет иные характеристики, нежели чем в договоре, соответственно договор ничтожен и обязательства перед Банком прекращены».

Но как видим это не так.

Еще более распространенный случай отказов Банка, когда в результате реконструкции/перепланировки площадь заложенного здания/помещения уменьшается. Уменьшается и его стоимость. То есть фактически ценность объекта недвижимости, как предмета залога, становится ниже, чем указано в договоре.

Несмотря на улучшения технических характеристик предмета залога, у Банка появляется большой риск утратить выгоду, в случае обращения взыскания на недвижимое имущество.

Даже если договор залога, как таковой сохраняется в отношении реконструированных нежилых зданий/помещений, Банки предъявят требование: привести в соответствие документы (читайте узаконить изменения), или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Не смотря на то, что законодательство не требует вносить изменения в предмет договора, а также не требует обязательной регистрации произошедших изменений, для того чтобы договор имел свою силу. Но позиция Банка и судов все же в этом вопросе категорична. И не в пользу владельца.

Почему без согласия Банка не провести государственную регистрацию изменений в Росреестре?

Учет изменений в ЕГРН и регистрацию в отношении заложенных объектов недвижимости, без предоставления согласия банка на такие действия, залогодатель просто не сможет провести, поскольку на здание/помещение наложено обременение в виде залога.

Так что до того, как реконструировать заложенный объект недвижимости следует задаться вопросом: а согласует ли Банк.

А если уже произвели реконструкцию не дожидайтесь, пока Банк-залогодержатель предъявит требование, или того хуже - обратит взыскание на заложенное имущество.

Предприниматели, чья деятельность связана с землепользованием, а также собственники нежилых зданий часто прибегают к улучшениям технических характеристик здания: увеличению площади, этажности, высоты.

Существует три распространённых понятия, которые дают определения таким изменениям:

• «переустройство»,
• «перепланировка»
• «реконструкция».

Разница между реконструкцией, переустройством или перепланировкой в том, что реконструкция подразумевает под собой изменения габаритов здания и внешнего фасада.

Реконструкция — это изменение параметров объекта недвижимости. А именно изменение высоты, количества этажей, площади, в том числе надстрой, пристрой и расширение объекта. Также сюда можно отнести замену/восстановление несущих конструкций нежилого здания.

Как на практике выглядит реконструкция коммерческого здания?

Собственник производственного цеха организовал в здании антресоль, то есть изменил технические характеристики объекта, в результате чего изменились площадь и внешние границы здания.

После проведения работ заказал у кадастрового инженера технический план и подал документы на учет изменений в Росреестр.

В рамках рассмотрения дела регистратором была проведена правовая экспертиза документов, сопоставлены сведения ЕГРН, и сведения содержащихся в техническом плане. Так был установлен факт изменения за счет антресоли внешней границы здания, то есть выявлены признаки реконструкции.

Отсюда следует вывод, что вновь образованное помещение, поданное на регистрацию, - нельзя отнести к перечню объектов, на которые не требуется разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию при изменении характеристик.

На какие нормы закона опирался регистратор Росреестра при выдаче отказа в учете изменений?

• Реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ).
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, который удостоверяет факт завершения реконструкции объекта недвижимости, строго в соответствии с согласованным проектом и разрешением на строительство (ст. 55 ГрК РФ).
• Получение разрешения на строительство не требуется при определенных условиях, и видах работ предусмотренных законом (ст. 51 ГрК РФ).

Например, в некоторых случаях основанием учета изменений может являться (в совокупности):

1. проектная документация и заключение кадастрового инженера,
2. положительное заключение проектанта о техническом состоянии здания (при необходимости),
3. подтверждение возможности проведения учета изменений без получения разрешения на строительство.

Ошибочно суждение, что реконструкция здания - это изменение внешних границ здания при котором обязательно увеличивается площадь застройки. Объемные изменения: пристрой, надстрой, подстрой, также могут считаться реконструкцией.

Вывод: Именно на таком основании собственнику производственного цеха в государственной регистрации учета изменений было отказано.

Чтобы избежать отказов в регистрации, следует внимательно подойти к вопросу реконструкции, подготовить все необходимые документы заранее.

Важно до начала строительных работ, еще на этапе планирования иметь чёткое представление, на каком основании будете регистрировать изменения в Росреестре.

Как в 2 действия и за 45 дней зарегистрировать фактические изменения планировки и конфигурации здания.

Существует 2 самых популярных способа регистрации реконструкции, которые знают все специалисты:

Первый - в судебном порядке - зачастую именно суд предлагают юристы при оформлении проведенной реконструкции здания.

Тут нужно помнить, что судебный путь не дает никаких гарантий. Результат всегда 50/50. Судья может признать реконструкцию самовольной и после Исполком выдвинет требования приведении здания в первоначальный вид, либо же удовлетворить иск и признать право собственности.

Мы не рекомендуем в первую очередь обращаться в суд. Так как:
1. После отказа в удовлетворении Иска, оформить реконструкцию будет практически невозможно либо же не выгодно для собственника.
2. Сроки рассмотрения дела в судебном порядке: от 6 до 12 месяцев.
3. Более 90% исков о признании права на самовольную реконструкцию отказано в удовлетворении.

Второй - разрешение на реконструкцию - подразумевает собой 3 этапа:
1. Получение разрешения на реконструкцию.
2. Фактическое строительство в соответствии с проектной, эскизной и разрешительной документацией.
3. Разрешение на ввод в эксплуатацию и оформление в Росреестре.

Срок оформления данным способом составляет от 6 месяцев до нескольких лет (не включая срок фактического строительства).

Разрешение на реконструкцию занимает много времени и иногда обходится довольно дорого для собственника, особенно если фактическое строительство уже произведено. Также желание застройщика не всегда совпадает с градостроительными нормами, поэтому могут просто не согласовать тот проект, который задумал собственник.

Альтернативный способ оформления, который либо не знают, либо не придают значения специалисты.

Выше указаны два основных способа узаконения реконструкции здания, которые знают большинство собственников, юристов, риэлторов, кадастровых инженеров, и других специалистов по недвижимости.

Но, существует еще третий способ, о котором они почему-то забывают и не придают ему значение - исправление реестровой ошибки. Да, он подходит не всем, для того чтобы его применить необходимо провести тщательный анализ. Но в то же время, в некоторых случаях его можно и нужно использовать.

Что такое реестровая ошибка?

Это ошибка в технической документации, на основании которой были внесены изменения в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

К примеру, было у вас здание нежилое, которое вы решили поделить на помещения. В процессе раздела по тем или иным причинам появилась ошибка, и лестница между этажами не вошла в площадь ни одного из образованных помещений, другими словами была "потеряна". Такая ситуация и называется реестровой ошибкой, которая исправляется путем внесения изменений в ЕГРН. Лестница существовала изначально, и должна войти в площадь помещения 1-го или 2-го этажа, или быть на кадастровом учете как отдельное помещение.

Для исправления ошибки необходимо запросить данные изначальных поэтажных планов в архивах, на основании которых подготовить новый технический план с заключением кадастрового инженера, в котором подробно обосновать позицию почему образование в документах лестницы между 1 и 2 этажами данного здания не является реконструкцией. После чего подать документы на внесение изменений в Росреестр.

Та же самая ситуация возможна в случае, если в техпаспорте отсутствует внутренняя перегородка, а по факту она есть, в имеющемся у вас техплане отсутствует окно, а по факту оно всегда было, в техпаспорте не указана антресоль, которую построили еще в 80-х годах, и другие подобные ситуации.

Данный способ используется для узаконения только фактических изменений планировки, отличных от имеющегося плана в техпаспорте помещения.

В случае, если ваша реконструкция - это пристрой к зданию, можете ознакомиться с еще одним способом оформления - Регистрация на основании статьи 51 Градостроительного кодекса.

Вывод:

Все три указанных способа применяются на практике. Процесс узаконения через получение разрешения на реконструкцию и узаконение в судебном порядке занимает несколько месяцев, но может затянуться и на более длительное время. Тогда как исправление реестровой ошибки возможно в течении месяца.

В любом случае, перед началом оформления реконструкции необходимо провести детальный анализ, и определиться какой из трех способов подходит в вашей ситуации.

Информации о том, как получить разрешение на строительство или разрешение на реконструкцию – достаточно, вы можете найти ее в любом источнике. Мы хотим рассказать о данной процедуре с практической точки зрения и обратить внимание на нюансы, о которых никто не говорит, и знают только практики.

Регистрация через Разрешение на реконструкцию подразумевает собой 3 этапа:

1.Получение Разрешения на реконструкцию;
2.Фактические строительные работы в соответствии с проектной, эскизной и разрешительной документацией;
3.Разрешение на ввод в эксплуатацию и регистрация объекта в Росреестре.

Разрешение на реконструкцию - это классический вариант узаконения изменений здания. Данный путь в основном выбирают собственники объекта недвижимости, которые только планируют провести строительные или ремонтные работы. Но и на стадии, когда изменения в планировке или конфигурации здания уже построены, тоже можно получить разрешение на реконструкцию, но вы столкнетесь с дополнительными сложностями.

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, необходимо собрать список документов и подать заявление. Список документов и заявление аналогичны получению разрешения на строительство здания, отличие в том, что необходимо предоставить еще документы на здание до реконструкции.

Основные нюансы при получении Разрешения на реконструкцию:

Мы выделяем 5 нюансов, на которые стоит обратить особое внимание.

1.Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Первым делом нужно заказать ГПЗУ. Так как в данном документе содержится необходимая информация, которая будет использоваться в дальнейшем:
- Вид разрешенного использования земельного участка;
- Какие объекты разрешено строить на земельном участке;
- Наложение охранных зон с указанием всех сетей, которые проходят по
участку;
- Пятно застройки (в каких границах, относительно земельного участка
возможно строительство или реконструкция);
- Расположение красных линий.

2. Эскизный проект
Документ, который согласовывает главный архитектор муниципального
образования. Нужно обратить внимание, что так как планируется реконструкция здания, а в случае, если оно еще и старое, то вероятнее всего нужно будет вложиться в облик здания – провести ремонт фасада.

3. Проектная документация
Документ, который согласовывается на начале строительных работ по реконструкции здания. Нужно обратить внимание, что все строительные и ремонтные работы должны точно соответствовать согласованному проекту, без изменений. При разработке проекта очень важно учитывать не только удобство планировок, но и нормы, и строительные СНиПы. Поэтому рекомендуем выбирать проверенного исполнителя, ориентироваться на опыт проектантов, а не на стоимость их работ. От того как свою работу выполнит проектант, зависит пройдет проект независимую экспертизу или нет.

4. Госархстрой надзор (ГАСН)
Если площадь здания превышает 1500 квадратных метров и/или выше 2-х
этажей для нежилого здания, то подключается Госархстройнадзор. У этого
органа повышенные требования к пожарной безопасности, к расположению коммуникаций, вентиляции и вообще к безопасности здания. Как правило приемку реконструированного объекта ведет комиссия и каждый раздел в проекте проверяет выделенный специалист. Важно соблюдать все, что указано в согласованном проекте, так как штрафы за нарушения этапов строительства и реконструкции для юр лиц и должностных лиц большие.

5. Парковочные места
Если площадь будущего здания после реконструкции не будет соответствовать нормам по парковочным местам, то получение разрешения на реконструкцию будет невозможным.

Сколько времени уходит на получение разрешения на реконструкцию?

Срок оказания муниципальной услуги при наличии всех документов всего несколько дней. Но на практике сбор и составление всей документации, этапы согласования, и получение самого разрешения на реконструкцию занимают от 6 до 12 месяцев.

Какие плюсы и минусы в получении разрешения на реконструкцию?

Плюс:
Разрешение выдается сроком на 10 лет.

Минусы:
1) Законодательством не предусмотрено получение разрешения на реконструкцию уже реконструированного здания;
2) Длительное согласование с десятками организаций, каждая из которых имеет свои требования и запросы (тех. условия и т.д.);
3) Важно чтобы здание входило в пятно застройки, были соблюдены градостроительные нормы и СНИПы, так как одним из оснований для отказа в выдаче разрешения является именно нарушение отступов;
4) Реконструированное здание должно полностью соответствовать проектной документации, в противном случае получить разрешение на ввод в эксплуатацию будет сложно.

Вывод:

Получение разрешения на реконструкцию путь очень не простой, особенно в больших городах, занимает очень много времени, требует большого количества специалистов, не всегда желание застройщика (или владельца здания) совпадает с градостроительными нормами. Если здание уже реконструировано, нет гарантии, что разрешение будет получено.

Только удача помогла владельцу благотворительного фонда сохранить свое здание и не понести убытки.

Все новое, это забытое старое.

Одному из благотворительных фондов в центре Казани, в исторической части, принадлежит небольшое одноэтажное здание.

Здание старое, поэтому требовалась реставрация некоторых частей. В ходе ремонтных работ решили восстановить угол, как было в дореволюционное время. Достроили часть стены, и общая площадь здания увеличилась на 62 м2. И соответственно на кадастровый учет эти изменения поставлены не были.

Выбор правильного пути - залог успеха!

Директор фонда человек простой, хотелось побыстрее провести строительные работы, а документами заниматься было некогда. Поэтому он отложил вопрос с разрешительной документацией и закончил ремонт в здании. Но, как всегда бывает, администрация города решила устроить проверку легальности строения (а может кто-то и пожаловался), и выявила незаконную реконструкцию. И в скором времени фонду пришло предписание - восстановить здание в прежней площади, демонтировать выстроенную стену. При этом сотрудники администрации сказали, что если предписание не будет выполнено, что на фонд подадут в суд с требованием о сносе части здания.

Конечно, как и любой собственник недвижимости, директор фонда не захотел тратить лишние деньги на снос части здания, ведь ремонт был уже закончен. Знакомый посоветовал ему узаконить реконструкцию. Он, недолго думая, попросил штатного юриста составить иск в арбитражный суд о признании права на реконструированное здание и пошёл судиться.

Дело было благополучно проиграно. Администрация из-за недосмотренности, а может и из жалости, не стала подавать в ответ иск о сносе самовольно выстроенной части здания. Это "чудо" и спасло собственника.

Спасение "утопающего".

Директор фонда обратился к нам, юристам по оформлению недвижимости. Нашёл он нас по рекламе в интернете. Что дня 67-летнего мужчины не обычно.

Более подробно о проделанной работе:

Проанализировав дело, мы нашли лазейку, как узаконить самовольно выстроенную часть здания без суда, и принялись за свою работу.
Первым делом мы подняли все, какие нашли архивы. Мы искали зацепки, хоть само здание и строилось давно. Засыпали заявлениями архив Бти, Национальный архив, заказывали сведения из Исполкома и КЗиО. Именно в архиве БТИ мы нашли старую недостающую проектную и техническую документацию, которая и сыграла роль доказательств, что постройка законная.

Далее мы сформировали следующую правовую позицию: объект капитального строительства имеет ранее неучтенные площади, которые ранее забыли зарегистрировать.

После подтвердили свою позицию, подготовив заключение проектной организации о параметрах объекта, собрали какие надо согласования, заново перемерили.

И завершающим шагом, на основании того, что нашли в архивах, сведений из исполкома, наш грамотный кадастровый инженер сделал техплан, оплатили пошлину.

Подали все это дело в Росреестр на Авангардной.

Был момент бодания с регистратором, но архивные документы убедили.

И вуаля, наш пожилой благотворитель с полноценными документами на здание.

Потом был процесс выкупа земли под зданием, тот ещё квест, но это уже другая история.

Благотворительный фонд процветает и по сей день.

Дважды в одну реку не войдешь

Мораль такова, что если вы не юрист, не нужно сразу идти в суд, нужно посмотреть с разных сторон дело и попробовать другой путь.

Мы всегда говорим: "Суд это крайняя инстанция". В суд НЕЛЬЗЯ обращаться ДВАЖДЫ с одним и тем же требованием. Дважды в одну реку не войдёшь.

Конечно, в данном случае сыграло свою роль, что здание фонда внепланово пришли проверять с Администрации, а после и выписали предписание на устранение несоответствий в документах. Поэтому директору фонда и пришлось пройти квест, прежде чем он получил все документы о праве собственности на здание.

Для того, чтобы вы не попали в подобную ситуацию, и заранее были готовы к любым проверкам недвижимости со стороны госорганов, узнайте что делать владельцу недвижимости при проверках его имущества здесь.

Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.

Один клиент жаловался: при покупке недвижимости брокер затягивал сделку, тщательно проверял продавца, в том числе на предмет банкротства и оказался прав. В результате пришлось отказаться от приглянувшегося объекта, и искать другой.
А дело вот в чем.
Если лицо переоформит права на имущество незадолго до банкротства, такую сделку могут признать недействительной.
То есть банкрот снова станет собственником, недвижимость реализуется на торгах, а полученная сумма будет разделена между взыскателями. Покупатель через суд может попытаться вернуть часть суммы, но не факт, что удастся «подвинуть» кредиторов.
Так, из судебной практики Арбитражного суда РТ: в 2021 году предпринимателю пришлось вернуть автосервис, купленный у банкрота, и ожидать возврата денег наряду с кредиторами. Дело обжалуется до сих пор, чем закончится неизвестно, но вывод очевиден: предприниматель пострадал от своей же неосмотрительности.
Проверить продавца можно на официальном сайте суда - по наименованию или ФИО. Так можно узнать: имеются ли дела о банкротстве, посмотреть какие были споры с ним по коммерческим вопросам.
Если дела найдутся, и при этом сумма долга окажется равноценной стоимости недвижимости – лучше воздержаться от покупки.
Важно не только приобрести коммерческую недвижимость сегодня, но и принять меры, чтобы не лишиться ее завтра.

1. Обработали большой объем данных: от собственника, из публичных и закрытых источников.
2. Сформировали следующую правовую позицию: указанные площади не являются самовольно захваченными – изначально они входили в общую площадь помещения, однако при организации лестничного проема (фактически при реконструкции) была допущена реестровая ошибка.
3. Запросили данные изначальных поэтажных планов в архивах и воспроизвели пошагово передачу площадей от первого собственника. Получили подтверждение своей позиции.
4. Указанные документы с обоснованием позиции в заключении кадастрового инженера, вместе с актуальными замерами, предоставили в Росреестр

В настоящее время, реестровая ошибка исправлена и площадь помещения заказчика увеличилась на 35м2. Объект недвижимости и деятельность в нем осуществляемая не имеют имущественно -правовых рисков.

1. Обработали большой объем данных: от собственника, из публичных и закрытых источников.
2. Сформировали следующую правовую позицию: указанные площади не являются самовольно возведенными – изначально они были построены до законодательно обязательного получения разрешения на реконструкцию и внесены в базы данных БТИ.
3. Запросили данные в архивах и получили подтверждение своей позиции.
4. На основании документально подтверждённых фактов сформировали пакет документов с актуальными замерами и обратились в Росреестр для проведения учета изменений объекта.

На сегодняшний день, фактическая конфигурация и площадь объекта полностью совпадает с данными в ГКН и ЕГРП.
Объект недвижимости не имеет имущественно-правовых рисков.

Построили здание, вели деятельность - все как полагается.

Вскоре потребовалось дополнительное место, для хранения производственных материалов. На основании разрешения на строительство "А" начала строить здание.

Финансовые сложности не позволили достроить здание вовремя, а хранить материал где-то было нужно, поэтому поставили на учет как незавершенный строительством объект.

С наступлением благоприятных условий решили ввести здание в эксплуатацию.

Тут то и возникли трудности.

1. Срок действия Разрешения на строительство - истек.
2. При проверке Комиссией построенного объекта выявились некоторые отклонения от ранее согласованного проекта. Изменения же были вызваны желанием "А" увеличить площадь и фасадную часть здания.
3. Срок аренды земли подходил к концу.

Ну и «вишенкой на торте» была подача исполкомом иска в суд с требованием приостановить эксплуатацию объекта до получения разрешительной документации.

Что сделала "А"? То, что приходит на ум абсолютному большинству тех, кто сталкивается с подобной проблемой (и даже тех, кто берется их решать): вносить корректировки в проект и согласовывать еще раз.

После нескольких неудачных шагов, "А" обратилась к нам.
Что сделали мы? Зарегистрировали объект буквально в 3 шага:
- подготовили соответствующее заключение.
- подготовили техничекий план.
- подали в Росреестр и получили Выписку из ЕГРН на складское здание.

А как бы вы поступили на месте компании "А"?

На 1 этаже 5 этажного многоквартирного дома в центре г. Казани расположен магазин спорттоваров. Владелец магазина решил сделать небольшой ремонт внутри помещения, а также поменять двери и окна. Так как дом в центре города, жители преимущественно пожилого возраста, которым не понравился шум от ремонта, а одна предприимчивая соседка написала жалобу в администрацию.

Представители Исполкома по жалобе выехали на осмотр помещения магазина. И обнаружили, что имеется внутренняя перепланировка, которая не значится в нынешних документах. А именно две стенки и дверной проем, которые никак не были обозначены в техническом паспорте. Как наш владелец магазина не доказывал им, что планировка всегда была такой, и он ничего не изменял, его не слушали и вынесли постановление о приведении в соответствие помещения, в противном случае предупредив об иске в суд.

К нашим юристам владелец магазина обратился с просьбой обжаловать постановление. В ходе детального анализа мы выяснили, что в документах имеется реестровая ошибка, и никакой перепланировки не было.

Наши юристы оперативно заказали архивные документы из БТИ и архивов города, где в предыдущих планах планировка совпадала в точности с нынешней. Подготовили технический план и все заключения, подали документы в Росреестр и получили выписку ЕГРН с уточненными данными на помещение.

Так владелец магазина предоставил правильные документы в Исполком города и смог обезопасить себя от штрафов, без длительных судебных разбирательств.

Обратился к нам владелец производственной базы. На территории базы находится два зарегистрированных здания – основной цех (около 2000 квадратов) и склад (около 700 квадратов). Помимо этих 2-х зданий есть еще одно - недавно построенный незарегистрированный склад (526 квадратов).

На первый вид стандартная для нашей компании ситуация. Для регистрации такого здания нам требуется менее 2-х месяцев по 51 статье градостроительного кодекса. Есть основное здание зарегистрированное, а этот незарегистрированный склад можно признать как вспомогательный объект к основному, для этого нужно подготовить необходимую документацию и грамотно составленное заключение нашего кадастрового инженера.

Но перед началом работ и подготовкой предложения клиенту мы всегда проводим тщательный анализ ситуации.

ПЕРВЫМ делом мы взяли документы у собственника на его недвижимость.
Земельный участок отмежеван, на зарегистрированные здания имеются выписки, техническая и проектная документация, по координатам здания привязаны к земле, запрета на регистрационные действия не имеется, уже хорошо, не придется разбираться с запретом.

МИНУС был в том, что ни проекта, ни техплана на незарегистрированный склад нет, соответственно точную площадь, планировку и его месторасположение нам пока неизвестно.

ДАЛЕЕ проверяем наличие отказов государственных органов - их не было. Сразу проверяем по картам наличие охранных зон, наложение красных линий и примерное месторасположение склада. Охранных зон не обнаружилось, как и красных линий, а вот к самому зданию появились вопросы, по публичной кадастровой карте, было видно, что здание либо стоит впритык к границам земли, либо выходит за его пределы.

СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ. Так как нам не известно точное местоположение склада, мы делаем выезд кадастрового инженера для замера объекта.

После замера выяснилось, что здание выходит за пределы земельного участка на 10 метров.
Мы сразу обращаемся с вопросом к клиенту, как так вышло. Клиент объясняет, что строительство велось по забору и быть такого не может, что здание выходит за пределы «Там до забора еще метров 15 есть».

Для такой ситуации есть только 2 объяснения: первое – это кадастровая ошибка (при межевании земельного участка были неверно внесены координаты в данные Росреестра); второе – клиент незаконно использует муниципальную землю для своих нужд.

Чтобы проверить, какой из вариантов верный, мы обратились в архив и запросили данные по земельному участку. Выяснили, что это кадастровая ошибка.

Теперь чтобы зарегистрировать данный склад, необходимо сначала исправить кадастровую ошибку. Для этого был подготовлен новый межевой план, который содержал доказательства наличия кадастровой ошибки.

Только после решения вопроса с землей, мы принялись за регистрацию самого склада. А тут уже как по маслу все прошло.

Обращайтесь к нам, обязательно подскажем план действий!

В свое время владелец компании, которому принадлежало здание на праве собственности, выкупил земельный участок под ним в собственность, после чего это здание снесли. А в 2015 году на его месте был возведен гипермаркет.

Компании было известно о нахождении земельного участка в охранной зоне ЛЭП. Сведения об охранной зоне были внесены в ЕГРН еще в 2012 году.

Неоднократные попытки согласовать строительство здания гипермаркета не привели к желаемому результату.

Основанием для отказа было одно: в данной охранной зоне любое строительство запрещено.
Тем не менее, владельца компании это не остановило, и здание гипермаркета было построено без получения разрешения на строительство.

Спустя недолгое время собственником ЛЭП был подан иск об устранении нарушений и сноса возведенного здания.

Владелец компании в свою защиту в суде настаивал: новое здание построено на месте старого на законных основаниях, проектная документация согласована. Права и законные интересы собственника охранной зоны ЛЭП не нарушены, заявленные требования чрезмерны.

Суд не мог согласиться с такими доводами, обязал устранить нарушение и обеспечить безопасную эксплуатацию ЛЭП.

Вопрос как можно устранить нарушение:
- вынести часть гипермаркета за пределы охранной зоны,
- перенести ЛЭП,
- или переустроить ее в подземную кабельную линию - был поставлен перед судебным экспертом.

Только по счастливой случайности оказалось возможным разрешить ситуацию с наименьшими потерями для компании.

А как было бы проще, если бы владелец не пустил ситуацию на самотек, рассмотрел другие способы регистрации здания, без нарушения охранных зон.

Игнорировать требования в охранных зонах недопустимо, иначе придется устранить нарушения путем сноса здания или реконструкции газопровода/линии электропередачи, за счет собственника здания.

Часто, как юрист, слышу фразу: «Моя земля, что хочу, то и строю», «Не хотел платить налог, поэтому не регистрировал», «Мы 20 лет так стоим и ещё столько же простоим, никто нас не снесет».

«Как бы не так» - хочется сказать всем владельцам, кто так рассуждает.

Расскажу историю.У Антона Валерьевича (имя изменено) есть своя фирма по переработке и продаже металла. Ещё в 90-е он выкупил земельный участок у другого собственника. После приобретения земли, построил здание около 3000 квадратных метров, конечно же, не оформляя никаких документов, и начал развивать свой бизнес.

Со временем приобрёл участки рядом, начал строиться и на них. Что-то решил узаконить, для этого пришлось по документам делить участок, на котором фактически уже стояло самое первое построенное здание.

И вот на дворе 2021 год. Так как Антон Валерьевич наработал достаточно связей в бизнесе за эти годы, у него есть свои люди, которые могут предупредить о надвигающейся «опасности». Что и случилось, в один из дней знакомый предупредил Антона, что в районе его производственной базы будет проходить проверка в скором времени.

Антон Валерьевич помнил о своем незарегистрированном здании и знал, что может получить штраф, поэтому сразу дал задание на подготовку проекта и получения разрешения на строительство у Исполкома.

Конечно же пришёл отказ.
Первая причина отказа - это беда с земельным участком, так как за 30 лет он был разделен и объединен обратно много-много раз, границы давно изменились, отступы и пятно застройки уменьшились.

Вторая причина отказа - это наложение охранной зоны - Взлетная полоса.
На территории взлетной полосы очень сложно получить разрешение у Исполкома до начала строительства, а когда здание уже построено и оно 3000 квадратов, про разрешение на строительство в таком случае можно забыть.

Идти узаконивать в суд в таком случае, тоже не вариант, так как будет 100% отказ.
Для узаконения по 51 статье Градостроительного кодекса, данное здание тоже не подходит, так как оно более 1500 квадратов и не является вспомогательным.

«И что без вариантов? Только сносить?» - спросите вы?
Нет! Варианты решения есть и для данной ситуации.

Обращайтесь к нам, обязательно подскажем план действий!