Владельцы недвижимости, при проведении строительных работ по внутренним или внешним изменениям здания, часто путают эти два понятия.

Что такое перепланировка?

Перепланировка - это внутренние изменения планировки здания/помещения, которые не затрагивают несущие стены.

Несущая стена - это стена на которую опираются плиты межэтажных перекрытий. То есть это опора конструкции здания, при затрагивании ее может повредиться целостность конструкции.

Что относится к перепланировке:

1. Снос или строительство новых перегородок;
2. Объединение или раздел помещений на отдельные помещения;
3. Перенос или создание новых дверных проемов внутри помещения;
4. Изменение назначений помещений в квартире и др.

Пример: Владелец квартиры-студии решил разделить кухню и комнату, и поставил между ними перегородку - это будет считается перепланировкой.

Что такое реконструкция?

Реконструкция - это изменение конфигурации здания, изменение параметров самого здания и его частей (например, увеличение количества этажей, изменение высоты здания, площади, объема). Все что ведёт к изменению несущей конструкции здания, будет считаться реконструкцией.

Реконструкцией может являться:

1. Сделали отдельную входную дверь в здание;
2. Построили пристрой или надстроили этаж;
3. Сделали новое окно;
4. Изменили высоту здания;
5. Снесли часть здания и др.

Пример: Владелец одноэтажного здания - цеха построил антресоль - полуэтаж внутри основного здания, где разместили офис. Это будет считаться реконструкцией, так как этажность здания цеха изменилась.

Чем грозит реконструкция и почему ее нужно обязательно согласовывать с госорганами?

Так как реконструкция затрагивает несущую конструкцию здания, она может повредить целостность всего здания, что может привести к его разрушению. В отличии от перепланировки, которая никак не вредит общей целостности конструкции.

Пример: Известный случай в Казани. Помещение на первом этаже многоквартирного дома сдали магазину "Пятёрочка". Та решила провести изменения, без согласования. Строительные работы затронули несущие стены, что создало проблемы уже для жителей самого многоквартирного дома, так как по дому пошли трещины. А владельцу пришло предписание на огромный штраф.

При планировании ремонта с затрагиванием перегородок и других частей здания или помещения, обязательно вызовите специалистов и выясните повредят ли эти изменения целостности конструкции, а после обязательно согласуйте изменения с госорганами, чтобы не получить огромный штраф.

Антресоль — элемент конструкции здания, построенная выше пола. Организация антресоли является выходом, когда появляется потребность увеличить общую площадь в здании.

В результате возведения антресольного этажа изменяются технические характеристики здания, увеличивается общая площадь. Обычно в таких случаях требуется проектная документация, согласование и получение разрешения на реконструкцию.

При согласовании важно, чтобы размер антресоли и место ее возведения соответствовало определенным законом требованиям.

Любые изменения характеристик здания или помещения должны быть внесены в данные ЕГРН в Росреестре.

Требования к возведению антресоли:

- площадь антресоли в жилом помещении не должна превышать 40% площади всего помещения.

- в одном помещении возможно возведение только одной антресоли.

- высота жилого или нежилого помещения должна позволять возведению в нем антресоли.

В случае, если здание разбито на помещения, а собственников в здании несколько, то потребуется согласие на возведение дополнительного помещения-антресоли от всех собственников.

Как и большинство других перепланировок, перед началом строительства необходимо ее согласование в муниципальных органах.

Игнорирование такого требования грозит собственнику помещения за строительство без согласования – в лучшем случае штрафом, в худшем - требованием привести в первоначальный вид. В том числе это касается собственников, которые приобрели недвижимость уже в самовольно измененной планировке.

Антресольный этаж - перепланировка или реконструкция?

Организация антресольного этажа происходит за счет внутреннего пространства. То есть внешние конструкции здания не всегда затрагиваются.

Логично было бы отнести ее к внутренней перепланировке здания.

Однако в некоторых случаях организация антресольного этажа является именно реконструкцией. Например:

- организация антресоли влечет замену или снос несущих конструкций.

- площадь антресоли более 40% площади помещения (касается только жилых помещений).

- антресоль возводится в здании нежилого назначения.

Согласование антресоли в нежилом помещении жилого здания

Так как в результате возведения антресоли меняются площадь и конфигурация помещения, то одним из обязательных требований является подготовка проекта и согласование.

Вот несколько основных этапов оформления:

1. подготовка соответствующего проекта перепланировки;
2. подготовка заключение проектанта;
3. получение экспертного заключения (Роспотребнадзор, СЭС);
4. подача документов на согласование в муниципальные органы;
5. после получения документа о согласовании начинаются строительные работы согласно проекту;
6. по завершению строительных работ подготовка технической документации;
7. прохождение приемочной комиссии и получение Акта комиссии;
8. подача в Росреестр для учета изменений и регистрации;

По закону срок согласования проекта 30 дней. Фактически может длиться до 3 месяцев

В случае несоблюдения данной процедуры, или в случае строительства антресоли невзирая на полученный отказ, – при любых проверках контролирующими и проверяющими органами перепланировка будет признаваться незаконной.

Согласование антресоли в нежилом помещении нежилого здания или в отдельно стоящем нежилом здании

Процедура согласования строительства антресоли в здании нежилого назначения намного сложнее и существует больше оснований для отказа.

Провести как перепланировку в данном случае не вариант, так как в случаях с нежилыми объектами антресоль не входит в понятие «перепланировки». В этом случае возведение антресоли будет подпадать под реконструкцию. И соответственно необходимо будет получение разрешения на реконструкцию.

Если нежилое здание разбито на самостоятельные помещения, то изменения будут вноситься не только в границах нежилого помещения, а в отношении всего нежилого здания.

Обращаем внимание, получение разрешения на реконструкцию предполагается только в отношении зданий. Градостроительным кодексом не предусмотрено получение разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого помещения. То есть для оформления антресоли в нежилом помещении, в случае, когда имеет место реконструкция, - прежде всего, потребуется собрать все нежилые помещения в одно нежилое здание.

Основные 5 этапов оформления:

1. подготовка проекта;
2. проведение инженерных изысканий;
3. получение разрешительной документации на реконструкцию;
4. строительные работы и ввод в эксплуатацию возведенной антресоли;
5. регистрация изменений нежилого здания в Росреестре.

Процедура сама по себе стандартная, но стоит намного дороже, чем согласование.

На любом этапе можно получить отказ, например, если строительство антресоли не соответствует проекту. Даже незначительные нарушения будут являться основанием для отказа.

Собственник помещения должен понимать, что для согласования изменений не достаточно подготовить техническую документацию. Единственным доказательством законности изменений в планировке здания/помещения - является регистрация таких изменений в Росреестре.

Вывод:

• Антресоль – дополнительное помещение, которое находится выше уровня основного уровня помещения.
• При нарушении определенных норм строительство антресоли будет необходимо согласовывать по иной, более длительной и сложной, процедуре.
• Возведение антресоли в жилом объекте является перепланировкой, и в большинстве случаев требует согласования.
• Возведение антресоли в нежилом объекте является реконструкцией, и в большинстве случаев потребуется получить разрешение на строительство.
• В определенных случаях кадастровый учет и регистрация изменений возможна на основании только технического заключения кадастрового инженера и, при необходимости, заключения проектанта (например, подтверждающая факт не затронутости несущей конструкции), при котором разрешение на реконструкцию не требуется.

Перепланировка - это изменение конфигурации нежилого помещения в многоквартирном доме.

Например, снос или перенос внутренних перегородок, устройство новых дверей, входных групп, новых внутренних перегородок, добавление окна или его расширение.

Таким образом, любое изменение планировки, при котором она будет отличаться от планировки, указанной в плане вашего техпаспорта, необходимо узаканивать.

Какие документы необходимы для оформления перепланировки?

Есть два способа узаконения перепланировок: получение разрешения на проведение работ (не судебный) и в судебном порядке.

Первый способ - когда вы только планируете перепланировку, второй - когда она уже проведена без разрешительной документации.

Документы, которые необходимо предоставить в администрацию до начала перепланировки для получения разрешения на проведение работ:

1. Заявление о перепланировке и (или) переустройстве помещения.
2. Выписка из ЕГРН на помещение.
3. Правоустанавливающие документы на помещение.
4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки помещения, включающий обоснование проектных решений, соблюдение санитарно-гигиенических условий, проект должен быть согласован с органами санитарно-эпидемиологического надзора, в случае изменения входной группы приложить эскизный и рабочий проект.
5. Копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников на перепланировку помещения, в случае если при перепланировке затрагивается общее имущество многоквартирного дома.
6. Технический паспорт помещения.

После того, как вы проведете работы по перепланировке на основании полученного вами ранее распоряжения администрации, для регистрации проведенной перепланировки необходимы следующие действия:

1. Подготовить технический план помещения.
2. Получить акт приемочной комиссии о принятии перепланированного помещения в эксплуатацию.
3. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Список документов, необходимых при узаконении перепланировки помещения в судебном порядке практически не отличается от первого способа.

Для этого вам необходимо подготовить для направления в суд следующие документы:

1. Квитанция об уплате государственной пошлины (от кадастровой стоимости помещения)
2. Копия Выписки из ЕГРН на помещение.
3. Копия правоустанавливающего документа.
4. Копия технического паспорта до перепланировки.
5. Копия технического паспорта после перепланировки.
6. Копия проекта перепланировки помещения.
7. Копия заключения санитарно-эпидемиологической службы (СЭС).
8. Копия заключения эксперта о соответствии перепланированного помещения нормам и правилам (при необходимости).
9. Копия письменного отказа администрации в согласовании перепланировки.
10. Исковое заявление.

После вступления в силу судебного акта (решения суда об узаконении перепланировки) необходимы следующие действия:

1. Подготовить технический план помещения.
2. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Вывод:

Многие владельцы думают, что можно провести работы по перепланировке помещения, и никто не заметит. На самом деле нет.

Во-первых, когда вы будете продавать помещение, а покупатель захочет приобрести его в ипотеку, то банк обязательно запросит актуальную техническую документацию и направить специалиста на осмотр помещения. В случае выявления перепланировки, то в выдаче кредита могут отказать.

Во-вторых, в случае наступления страхового случая, могут быть проблемы с выплатой страховки.

В третьих, часто возникают проблемы с соседями или ЖЭКом, которые сообщают о перепланировке в ЖилИнспекцию.

Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения - квартиры в многоквартирном доме.

Например, разбор и перенос внутренних перегородок, устройство новых дверей, добавление окна или его расширение, снос или устройство дополнительной кухни или ванной, увеличение жилой площади за счет нежилой.

Таким образом, любое изменение планировки, при котором она будет отличаться от планировки, указанной в плане вашего техпаспорта, необходимо узаканивать.

Какие документы необходимы для оформления перепланировки?

Есть два способа узаконения перепланировок: получение разрешения на проведение работ (не судебный) и в судебном порядке.

Первый способ - когда вы только планируете перепланировку, второй - когда она уже проведена без разрешительной документации.

Документы, которые необходимо предоставить в администрацию до начала перепланировки для получения разрешения на проведение работ:

1. Заявление о перепланировке и (или) переустройстве помещения.
2. Выписка из ЕГРН на квартиру.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру.
4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки квартиры, включающий обоснование проектных решений, соблюдение санитарно-гигиенических условий.
5. Копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников на перепланировку квартиры, в случае если при перепланировке затрагивается общее имущество многоквартирного дома.
6. Технический паспорт квартиры.
7. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, если квартиру занимают на основании договора социального найма.

После того, как вы проведете работы по перепланировке на основании полученного вами ранее распоряжения администрации, для регистрации проведенной перепланировки необходимы следующие действия:

1. Подготовить технический план квартиры.
2. Получить акт приемочной комиссии о принятии перепланированного помещения в эксплуатацию.
3. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Список документов, необходимых при узаконении перепланировки помещения в судебном порядке практически не отличается от первого способа.

Для этого вам необходимо подготовить для направления в суд следующие документы:

1. Квитанция об уплате государственной пошлины (от кадастровой стоимости помещения)
2. Копия Выписки из ЕГРН на квартиру.
3. Копия правоустанавливающего документа.
4. Копия технического паспорта до перепланировки.
5. Копия технического паспорта после перепланировки.
6. Копия проекта перепланировки квартиры.
7. Копия заключения санитарно-эпидемиологической службы (СЭС).
8. Копия заключения эксперта о соответствии перепланированного помещения нормам и правилам (при необходимости).
9. Копия письменного отказа администрации в согласовании перепланировки.
10. Исковое заявление.

После вступления в силу судебного акта (решения суда об узаконении перепланировки) необходимы следующие действия:

1. Подготовить технический план квартиры.
2. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Вывод:

Многие владельцы думают, что можно провести работы по перепланировке квартиры, и никто не заметит. На самом деле нет.

Во-первых, когда вы будете продавать квартиру, а покупатель захочет приобрести ее в ипотеку, то банк обязательно запросит актуальную техническую документацию и направить специалиста на осмотр квартиры. В случае выявления перепланировки, то в выдаче кредита могут отказать.

Во-вторых, в случае наступления страхового случая, могут быть проблемы с выплатой страховки.

В третьих, часто возникают проблемы с соседями или ЖЭКом, которые сообщают о перепланировке в ЖилИнспекцию.

За строительство или реконструкцию без предварительного получения разрешительной документации предусмотрена административная ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

А именно, влечет наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от 2 тысяч до 5 тысяч;
• на индивидуальных предпринимателей – от 20 тысяч до 50 тысяч;
• на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 млн. рублей.

Исходя из сложившейся судебной практики, в 90% случаях избежать ответственности невозможно, если проверяющими органами выявлен факт нарушения.

Не смотря на это, нарушитель вправе обжаловать вынесенное постановление.

В данной статье расскажем, на какие нормы ссылаться и какую выстроить позицию при обжаловании постановления о привлечении к ответственности или при подготовке отзыва на иск (в случае, если подан иск против привлекаемого к ответственности).

Итак, несколько предположительных вариантов выхода из ситуации.

1. В здании проводились некие работы, которые не являются строительством или реконструкцией.

В градостроительном кодексе РФ дано четкое определение понятиям:

Строительство - это создание зданий, строений и сооружений.

Реконструкция – это изменение параметров объекта недвижимости. А именно изменение высоты, количества этажей, площади, в том числе надстрой, пристрой и расширение объекта. Также сюда можно отнести замену/восстановление несущих конструкций нежилого здания.

В данном случае были проведены работы, которые не относится ни к строительству, ни к реконструкции. К примеру, проводился капитальный ремонт. Значит действия, по привлечению к административной ответственности, являются незаконными.

Минус в том, что строительные работы или работы по реконструкции объекта, практически нельзя отличить от работ, которые не относятся к ним. Поэтому с большой долей вероятности, для подтверждения довода будет назначена судебная строительная экспертиза.

2. Объект, в котором проводились строительные работы (или реконструкция) не является объектом капитального строительства

Снова обратимся для определения понятия к Градостроительному кодексу РФ. Объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.

Такие понятия как «здание» и «сооружение» приводятся и в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Определение понятия «строение» как объекта капитального строительства в законодательстве не содержится.

При этом получение разрешительной документации требуется исключительно в отношении объектов капитального строительства. Объектов не капитального строительства требование не касается, то есть, в отношении некапитальных строений необходимости согласования строительства или реконструкции нет.

Так, например, если проводились строительные работы определенной конструкции, которые могут не иметь признаков реконструкции, в таких случаях не требуется разрешения на строительство, А это тоже дает возможность избежать от ответственности.

3. Работы не требовали разрешения на строительство в отношении объекта капитального строительства.

Вот тот самый случай, при котором получение разрешительной документации не требуется. В статье 51 Градостроительного кодекса РФ перечислены все случаи, относящиеся к ним.

Следует отметить, что наиболее часто по такому основанию освобождают от ответственности за строительные работы касательно объектов вспомогательного назначения.

Информацию, какие именно объекты к ним относятся, можно получить из письма Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования", а как такой объект зарегистрировать - узнаете здесь.

4. Привлекаемое лицо, которое проводило строительные работы, не несет обязанность получать разрешительную документацию.

Застройщик, то есть лицо которое имеет право на застройку земельного участка (он же собственник) – является лицом которое несет обязанность по предварительному получению разрешения на строительство до начала работ.

А в случае если привлекаемое лицо не является застройщиком, к примеру он - подрядчик, то не может привлекаться к административной ответственности по данному делу.

Минус такой позиции в том, что субъектами административной ответственности могут являться застройщики и иные лица, в том числе подрядчики, которые должны были до начала строительных работ удостовериться в наличии разрешительной документации.

5. Малозначительность.

При малозначительности нарушения (в случае признания ее таковой) могут освободить нарушителя от административной ответственности и вынести устное замечание.

Минус в том что признать нарушение и действия малозначительными крайне сложно, и вероятно также потребуется назначение судебной экспертизы, что может оказаться дороже самого штрафа (для граждан).

6. Уменьшение размера административного штрафа

По заявлению нарушителя могут рассмотреть вопрос уменьшения суммы штрафа. Однако все будет зависеть от обстоятельств, связанных с характером совершенного административного правонарушения и его последствиями, незначительность которых также потребуется доказать.

Данное положение довольно часто применяется судами при рассмотрении категории дел о привлечении к ответственности, вопрос только насколько существенно будет уменьшение.

7. Вынесение предупреждения вместо штрафа

Это еще одна возможность выйти сухим из воды, о которой также не стоит забывать при выстраивании позиции защиты.

8. И последнее, незаконность и необоснованность проверки

В случае грубого нарушения установленных требований к проверке, такие документы не могут быть доказательствами нарушения, могут быть отменены.

Сюда же можно отнести сомнение в правильности составления протокола, вынесения постановления. Здесь присмотревшись, возможно также можно найти нарушения. При представлении доказательной базы проверяющие органы не "заморачиваются", а суды не всегда вникают и не запрашивают.

Вывод можно сделать следующий...

При рассмотрении административного дела, как и при любых других судебных спорах, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которое она ссылается.

Приводя любые из перечисленных аргументов, привлекаемое лицо должно вооружиться железными доводами и неопровержимыми доказательствами.

Только удача помогла владельцу благотворительного фонда сохранить свое здание и не понести убытки.

Все новое, это забытое старое.

Одному из благотворительных фондов в центре Казани, в исторической части, принадлежит небольшое одноэтажное здание.

Здание старое, поэтому требовалась реставрация некоторых частей. В ходе ремонтных работ решили восстановить угол, как было в дореволюционное время. Достроили часть стены, и общая площадь здания увеличилась на 62 м2. И соответственно на кадастровый учет эти изменения поставлены не были.

Выбор правильного пути - залог успеха!

Директор фонда человек простой, хотелось побыстрее провести строительные работы, а документами заниматься было некогда. Поэтому он отложил вопрос с разрешительной документацией и закончил ремонт в здании. Но, как всегда бывает, администрация города решила устроить проверку легальности строения (а может кто-то и пожаловался), и выявила незаконную реконструкцию. И в скором времени фонду пришло предписание - восстановить здание в прежней площади, демонтировать выстроенную стену. При этом сотрудники администрации сказали, что если предписание не будет выполнено, что на фонд подадут в суд с требованием о сносе части здания.

Конечно, как и любой собственник недвижимости, директор фонда не захотел тратить лишние деньги на снос части здания, ведь ремонт был уже закончен. Знакомый посоветовал ему узаконить реконструкцию. Он, недолго думая, попросил штатного юриста составить иск в арбитражный суд о признании права на реконструированное здание и пошёл судиться.

Дело было благополучно проиграно. Администрация из-за недосмотренности, а может и из жалости, не стала подавать в ответ иск о сносе самовольно выстроенной части здания. Это "чудо" и спасло собственника.

Спасение "утопающего".

Директор фонда обратился к нам, юристам по оформлению недвижимости. Нашёл он нас по рекламе в интернете. Что дня 67-летнего мужчины не обычно.

Более подробно о проделанной работе:

Проанализировав дело, мы нашли лазейку, как узаконить самовольно выстроенную часть здания без суда, и принялись за свою работу.
Первым делом мы подняли все, какие нашли архивы. Мы искали зацепки, хоть само здание и строилось давно. Засыпали заявлениями архив Бти, Национальный архив, заказывали сведения из Исполкома и КЗиО. Именно в архиве БТИ мы нашли старую недостающую проектную и техническую документацию, которая и сыграла роль доказательств, что постройка законная.

Архивы БТИ огромные, информации много.
Далее мы сформировали следующую правовую позицию: объект капитального строительства имеет ранее неучтенные площади, которые ранее забыли зарегистрировать.

После подтвердили свою позицию, подготовив заключение проектной организации о параметрах объекта, собрали какие надо согласования, заново перемерили.

И завершающим шагом, на основании того, что нашли в архивах, сведений из исполкома, наш грамотный кадастровый инженер сделал техплан, оплатили пошлину.

Подали все это дело в Росреестр на Авангардной.

Был момент бодания с регистратором, но архивные документы убедили.

И вуаля, наш пожилой благотворитель с полноценными документами на здание.

Потом был процесс выкупа земли под зданием, тот ещё квест, но это уже другая история.

Благотворительный фонд процветает и по сей день.

Дважды в одну реку не войдешь

Мораль такова, что если вы не юрист, не нужно сразу идти в суд, нужно посмотреть с разных сторон дело и попробовать другой путь.

Мы всегда говорим: "Суд это крайняя инстанция". В суд НЕЛЬЗЯ обращаться ДВАЖДЫ с одним и тем же требованием. Дважды в одну реку не войдёшь.

Конечно, в данном случае сыграло свою роль, что здание фонда внепланово пришли проверять с Администрации, а после и выписали предписание на устранение несоответствий в документах. Поэтому директору фонда и пришлось пройти квест, прежде чем он получил все документы о праве собственности на здание.

Для того, чтобы вы не попали в подобную ситуацию, и заранее были готовы к любым проверкам недвижимости со стороны госорганов, узнайте что делать владельцу недвижимости при проверках его имущества здесь.

Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.

Договор долгосрочной аренды помещения регистрируется в Росреестре, если предметом договора является объект недвижимости, а срок действия аренды превышает один год.

Часто нежилое помещение сдают с уже проведенной перепланировкой. Проблема возникает - когда она не узаконена. Факт перепланировки может стать препятствием при регистрации договора аренды в Росреестре.
Любые изменения характеристики нежилого помещения должны быть внесены в ЕГРН:- Планируемые изменения отражены в проекте перепланировки и согласованы с государственными органами.
- По завершению строительных работ получено положительное заключение о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства (техническое заключение).
- Затем помещение введено в эксплуатацию решением государственных органов, и зарегистрировано в Росреестре.

Существует 3 пути решения проблемы с перепланировкой арендуемого помещения:1. Не регистрировать договор в Росреестре. А это значит оформить краткосрочный договор, меньше чем на 1 год.

2. Пройти согласование и получить разрешительную документацию до проведения перепланировки: составить проект, предоставить соответствующее техническое заключение, согласовать с госорганами проект, получить разрешительную документацию, оформить технический план, ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре. А если будет отказ? Отказ может быть на любом этапе согласования перепланировки.

3. Узаконить перепланировку уже после фактически проведенных изменений путем внесения изменений в ЕГРН. Процесс оформления внутренней перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях довольно запутанная процедура, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документов.

Таким образом, при заключении долгосрочного договора аренды стоит обратить особое внимание на наличие перепланировок помещения. Так как данный факт может стать препятствием при регистрации договора в Росреестре и повлечь за собой дополнительные трудности.

Один клиент жаловался: при покупке недвижимости брокер затягивал сделку, тщательно проверял продавца, в том числе на предмет банкротства и оказался прав. В результате пришлось отказаться от приглянувшегося объекта, и искать другой.
А дело вот в чем.
Если лицо переоформит права на имущество незадолго до банкротства, такую сделку могут признать недействительной.
То есть банкрот снова станет собственником, недвижимость реализуется на торгах, а полученная сумма будет разделена между взыскателями. Покупатель через суд может попытаться вернуть часть суммы, но не факт, что удастся «подвинуть» кредиторов.
Так, из судебной практики Арбитражного суда РТ: в 2021 году предпринимателю пришлось вернуть автосервис, купленный у банкрота, и ожидать возврата денег наряду с кредиторами. Дело обжалуется до сих пор, чем закончится неизвестно, но вывод очевиден: предприниматель пострадал от своей же неосмотрительности.
Проверить продавца можно на официальном сайте суда - по наименованию или ФИО. Так можно узнать: имеются ли дела о банкротстве, посмотреть какие были споры с ним по коммерческим вопросам.
Если дела найдутся, и при этом сумма долга окажется равноценной стоимости недвижимости – лучше воздержаться от покупки.
Важно не только приобрести коммерческую недвижимость сегодня, но и принять меры, чтобы не лишиться ее завтра.

1. Обработали большой объем данных: от собственника, из публичных и закрытых источников.
2. Сформировали следующую правовую позицию: указанные площади не являются самовольно захваченными – изначально они входили в общую площадь помещения, однако при организации лестничного проема (фактически при реконструкции) была допущена реестровая ошибка.
3. Запросили данные изначальных поэтажных планов в архивах и воспроизвели пошагово передачу площадей от первого собственника. Получили подтверждение своей позиции.
4. Указанные документы с обоснованием позиции в заключении кадастрового инженера, вместе с актуальными замерами, предоставили в Росреестр

В настоящее время, реестровая ошибка исправлена и площадь помещения заказчика увеличилась на 35м2. Объект недвижимости и деятельность в нем осуществляемая не имеют имущественно -правовых рисков.

1. Обработали большой объем данных: от собственника, из публичных и закрытых источников.
2. Сформировали следующую правовую позицию: указанные площади не являются самовольно возведенными – изначально они были построены до законодательно обязательного получения разрешения на реконструкцию и внесены в базы данных БТИ.
3. Запросили данные в архивах и получили подтверждение своей позиции.
4. На основании документально подтверждённых фактов сформировали пакет документов с актуальными замерами и обратились в Росреестр для проведения учета изменений объекта.

На сегодняшний день, фактическая конфигурация и площадь объекта полностью совпадает с данными в ГКН и ЕГРП.
Объект недвижимости не имеет имущественно-правовых рисков.

Построили здание, вели деятельность - все как полагается.

Вскоре потребовалось дополнительное место, для хранения производственных материалов. На основании разрешения на строительство "А" начала строить здание.

Финансовые сложности не позволили достроить здание вовремя, а хранить материал где-то было нужно, поэтому поставили на учет как незавершенный строительством объект.

С наступлением благоприятных условий решили ввести здание в эксплуатацию.

Тут то и возникли трудности.

1. Срок действия Разрешения на строительство - истек.
2. При проверке Комиссией построенного объекта выявились некоторые отклонения от ранее согласованного проекта. Изменения же были вызваны желанием "А" увеличить площадь и фасадную часть здания.
3. Срок аренды земли подходил к концу.

Ну и «вишенкой на торте» была подача исполкомом иска в суд с требованием приостановить эксплуатацию объекта до получения разрешительной документации.

Что сделала "А"? То, что приходит на ум абсолютному большинству тех, кто сталкивается с подобной проблемой (и даже тех, кто берется их решать): вносить корректировки в проект и согласовывать еще раз.

После нескольких неудачных шагов, "А" обратилась к нам.
Что сделали мы? Зарегистрировали объект буквально в 3 шага:
- подготовили соответствующее заключение.
- подготовили техничекий план.
- подали в Росреестр и получили Выписку из ЕГРН на складское здание.

А как бы вы поступили на месте компании "А"?

На 1 этаже 5 этажного многоквартирного дома в центре г. Казани расположен магазин спорттоваров. Владелец магазина решил сделать небольшой ремонт внутри помещения, а также поменять двери и окна. Так как дом в центре города, жители преимущественно пожилого возраста, которым не понравился шум от ремонта, а одна предприимчивая соседка написала жалобу в администрацию.

Представители Исполкома по жалобе выехали на осмотр помещения магазина. И обнаружили, что имеется внутренняя перепланировка, которая не значится в нынешних документах. А именно две стенки и дверной проем, которые никак не были обозначены в техническом паспорте. Как наш владелец магазина не доказывал им, что планировка всегда была такой, и он ничего не изменял, его не слушали и вынесли постановление о приведении в соответствие помещения, в противном случае предупредив об иске в суд.

К нашим юристам владелец магазина обратился с просьбой обжаловать постановление. В ходе детального анализа мы выяснили, что в документах имеется реестровая ошибка, и никакой перепланировки не было.

Наши юристы оперативно заказали архивные документы из БТИ и архивов города, где в предыдущих планах планировка совпадала в точности с нынешней. Подготовили технический план и все заключения, подали документы в Росреестр и получили выписку ЕГРН с уточненными данными на помещение.

Так владелец магазина предоставил правильные документы в Исполком города и смог обезопасить себя от штрафов, без длительных судебных разбирательств.

Обратился к нам владелец производственной базы. На территории базы находится два зарегистрированных здания – основной цех (около 2000 квадратов) и склад (около 700 квадратов). Помимо этих 2-х зданий есть еще одно - недавно построенный незарегистрированный склад (526 квадратов).

На первый вид стандартная для нашей компании ситуация. Для регистрации такого здания нам требуется менее 2-х месяцев по 51 статье градостроительного кодекса. Есть основное здание зарегистрированное, а этот незарегистрированный склад можно признать как вспомогательный объект к основному, для этого нужно подготовить необходимую документацию и грамотно составленное заключение нашего кадастрового инженера.

Но перед началом работ и подготовкой предложения клиенту мы всегда проводим тщательный анализ ситуации.

ПЕРВЫМ делом мы взяли документы у собственника на его недвижимость.
Земельный участок отмежеван, на зарегистрированные здания имеются выписки, техническая и проектная документация, по координатам здания привязаны к земле, запрета на регистрационные действия не имеется, уже хорошо, не придется разбираться с запретом.

МИНУС был в том, что ни проекта, ни техплана на незарегистрированный склад нет, соответственно точную площадь, планировку и его месторасположение нам пока неизвестно.

ДАЛЕЕ проверяем наличие отказов государственных органов - их не было. Сразу проверяем по картам наличие охранных зон, наложение красных линий и примерное месторасположение склада. Охранных зон не обнаружилось, как и красных линий, а вот к самому зданию появились вопросы, по публичной кадастровой карте, было видно, что здание либо стоит впритык к границам земли, либо выходит за его пределы.

СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ. Так как нам не известно точное местоположение склада, мы делаем выезд кадастрового инженера для замера объекта.

После замера выяснилось, что здание выходит за пределы земельного участка на 10 метров.
Мы сразу обращаемся с вопросом к клиенту, как так вышло. Клиент объясняет, что строительство велось по забору и быть такого не может, что здание выходит за пределы «Там до забора еще метров 15 есть».

Для такой ситуации есть только 2 объяснения: первое – это кадастровая ошибка (при межевании земельного участка были неверно внесены координаты в данные Росреестра); второе – клиент незаконно использует муниципальную землю для своих нужд.

Чтобы проверить, какой из вариантов верный, мы обратились в архив и запросили данные по земельному участку. Выяснили, что это кадастровая ошибка.

Теперь чтобы зарегистрировать данный склад, необходимо сначала исправить кадастровую ошибку. Для этого был подготовлен новый межевой план, который содержал доказательства наличия кадастровой ошибки.

Только после решения вопроса с землей, мы принялись за регистрацию самого склада. А тут уже как по маслу все прошло.

Обращайтесь к нам, обязательно подскажем план действий!

В свое время владелец компании, которому принадлежало здание на праве собственности, выкупил земельный участок под ним в собственность, после чего это здание снесли. А в 2015 году на его месте был возведен гипермаркет.

Компании было известно о нахождении земельного участка в охранной зоне ЛЭП. Сведения об охранной зоне были внесены в ЕГРН еще в 2012 году.

Неоднократные попытки согласовать строительство здания гипермаркета не привели к желаемому результату.

Основанием для отказа было одно: в данной охранной зоне любое строительство запрещено.
Тем не менее, владельца компании это не остановило, и здание гипермаркета было построено без получения разрешения на строительство.

Спустя недолгое время собственником ЛЭП был подан иск об устранении нарушений и сноса возведенного здания.

Владелец компании в свою защиту в суде настаивал: новое здание построено на месте старого на законных основаниях, проектная документация согласована. Права и законные интересы собственника охранной зоны ЛЭП не нарушены, заявленные требования чрезмерны.

Суд не мог согласиться с такими доводами, обязал устранить нарушение и обеспечить безопасную эксплуатацию ЛЭП.

Вопрос как можно устранить нарушение:
- вынести часть гипермаркета за пределы охранной зоны,
- перенести ЛЭП,
- или переустроить ее в подземную кабельную линию - был поставлен перед судебным экспертом.

Только по счастливой случайности оказалось возможным разрешить ситуацию с наименьшими потерями для компании.

А как было бы проще, если бы владелец не пустил ситуацию на самотек, рассмотрел другие способы регистрации здания, без нарушения охранных зон.

Игнорировать требования в охранных зонах недопустимо, иначе придется устранить нарушения путем сноса здания или реконструкции газопровода/линии электропередачи, за счет собственника здания.

Часто, как юрист, слышу фразу: «Моя земля, что хочу, то и строю», «Не хотел платить налог, поэтому не регистрировал», «Мы 20 лет так стоим и ещё столько же простоим, никто нас не снесет».

«Как бы не так» - хочется сказать всем владельцам, кто так рассуждает.

Расскажу историю.У Антона Валерьевича (имя изменено) есть своя фирма по переработке и продаже металла. Ещё в 90-е он выкупил земельный участок у другого собственника. После приобретения земли, построил здание около 3000 квадратных метров, конечно же, не оформляя никаких документов, и начал развивать свой бизнес.

Со временем приобрёл участки рядом, начал строиться и на них. Что-то решил узаконить, для этого пришлось по документам делить участок, на котором фактически уже стояло самое первое построенное здание.

И вот на дворе 2021 год. Так как Антон Валерьевич наработал достаточно связей в бизнесе за эти годы, у него есть свои люди, которые могут предупредить о надвигающейся «опасности». Что и случилось, в один из дней знакомый предупредил Антона, что в районе его производственной базы будет проходить проверка в скором времени.

Антон Валерьевич помнил о своем незарегистрированном здании и знал, что может получить штраф, поэтому сразу дал задание на подготовку проекта и получения разрешения на строительство у Исполкома.

Конечно же пришёл отказ.
Первая причина отказа - это беда с земельным участком, так как за 30 лет он был разделен и объединен обратно много-много раз, границы давно изменились, отступы и пятно застройки уменьшились.

Вторая причина отказа - это наложение охранной зоны - Взлетная полоса.
На территории взлетной полосы очень сложно получить разрешение у Исполкома до начала строительства, а когда здание уже построено и оно 3000 квадратов, про разрешение на строительство в таком случае можно забыть.

Идти узаконивать в суд в таком случае, тоже не вариант, так как будет 100% отказ.
Для узаконения по 51 статье Градостроительного кодекса, данное здание тоже не подходит, так как оно более 1500 квадратов и не является вспомогательным.

«И что без вариантов? Только сносить?» - спросите вы?
Нет! Варианты решения есть и для данной ситуации.

Обращайтесь к нам, обязательно подскажем план действий!