Любые действия с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации и кадастровому учету изменений.

Нужно ли оформлять временное, некапитальное строение?

В этом основная задача управления Росреестра. Нормативная база, регулирующая порядок регистрации, постоянно меняется:

• принимаются новые правовые акты;
• вносятся правки и изменения в законодательство;
• принимаются внутренние регламенты регистрирующих органов (Росреестра).

Только вчера действовали одни правила, сегодня уже могут внести изменения, которые существенно влияют на исход дела.

Основной правовой акт, на который следует опираться при регистрации недвижимости – это Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Не смотря на то, что законы находятся в постоянном движении, есть некоторые пробелы в праве, которые могут поставить в тупик как заявителя подавшего документы, так и регистратора принимающего решение.

Процедура регистрации и постановки на кадастровый учет всегда сопровождается правовой экспертизой документов.

При этом проверяется не столько на наличие оснований для государственной регистрации, сколько на наличие оснований для приостановления регистрационных действий.

Регистратор, выявив препятствия для регистрации, выносит уведомление - приостановку на определенный срок (обычно это 3 месяца). В документе прописываются основания для приостановки.

Заявитель должен устранить все изложенные замечания и подать дополнения путем «доприноса» документов уложившись в срок.


После рассмотрения представленных дополнений, регистратор принимает одно из следующих решений:

• положительное решение о регистрации;
• вторую приостановку (в случае недостаточности/некорректности документов);
• отказ в государственной регистрации.

Основаниями отказа могут быть только те, что были указаны в приостановке.

Заявители ошибочно полагают, что после устранения недостатков в приостановке, регистратор вынесет положительное решение и проведет регистрацию/кадастровый учет.

На деле случается следующее...

Пример из практики.

Леонид (имя вымышленное) действуя от имени организации, обратился в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрации склада. Земля под зданием принадлежит организации на праве собственности. К заявлению были приложены: технический план, доверенность и государственная пошлина.


Через некоторое время заявитель получает уведомление следующего содержания:

«…имеются основания для приостановления регистрационных действий в отношении объекта капитального строительства, в связи с тем, что представленные в электронной форме документы не соответствуют установленному формату, а именно XML файл не соответствует требованиям Приказа Росреестра. …для устранения причин рекомендуется оформить корректный технический план, с учетом указанных нарушений».

Иными словами выявлены технические ошибки в формате документа.

Кадастровый инженер, подготовивший технический план устраняет указные замечания, и Леонид подает на возобновление рассмотрения.


Однако получает еще одну приостановку, но уже с совершенно другими основаниями, которые не были указаны в первой:

«…имеются основания для приостановления регистрационных действий в отношении объекта капитального строительства, в связи с тем, что не представлены документы основания, подтверждающие законность построенного объекта».

То есть, выявлены недостатки в приложенных документах: в данном случае разрешения на строительство склада.

В связи с тем, что в установленный срок устранить замечания физически невозможно, Леонидом было подано заявление об увеличении срока приостановления регистрационных действий до 6 месяцев.


После предоставления еще дополнительных документов, в соответствии с требованиями, было получено уведомление о приостановлении регистрационных действий по следующим причинам:

«…имеются основания для приостановления регистрационных действий в отношении объекта капитального строительства, в связи с тем, представленные документы содержат ошибки в площади нежилого здания».

То есть, выявлены некорректные данные в содержании документов.


Таким образом, причины всех этих приостановок могут быть никак не связаны между собой.

Выходит, после получения исправленных документов еще раз проводится правовая экспертиза всех документов. Для чего? Чтобы найти дополнительные причины препятствующие проведению регистрации?

Тогда напрашивается вопрос, почему все причины не были изложены в первый раз. Почему все основания, перечисленные в статье 27 Закона о регистрации недвижимости, не были указаны первоначально.

То есть регистратор, заведомо зная о 5 различных основаниях, может 5 раз выносить приостановку при этом указывая по одной причине в каждой.
И такое случается!

Ответ на этот вопрос не может дать ни регистрирующий орган, ни законодательство.

Только понятно одно - количество приостановок, в период установленного для регистрации срока, законодательством не ограничено. Даже в том случае если устранены все причины первой, а затем обнаружены новые причины для приостановления.

Факт выявления новых оснований, не связанных с исследованием дополнительно представленных документов, - уже противоречит закону (ст. 27 ФЗ-218 от 13.07.2015).

Это и есть недочет в законодательстве, позволяющее намерено создавать препятствия в регистрации.

Было бы проще законодательно закрепить следующее: при правовой экспертизе документов исследовать сразу все основания для приостановки. А повторную правовую экспертизу проводить только в отношении дополнительных документов, поданных для устранения причин приостановления.

В противном случае действия регистратора должны быть признаны незаконными и неправомерными.


Какой выход?

1. Обжаловать приостановку в административном или судебном порядке.

Для обжалования приостановки кадастрового учета/регистрации необходимо в-первую очередь обратиться в апелляционную комиссию при Росреестре.

Только после получения отказа комиссии (как правило), заявитель вправе обратиться в суд. Однако здесь необходимо набраться терпения, поскольку судебный процесс будет длительным, и быть готовым к любому исходу дела.

2. Завить о прекращении государственной регистрации, и подать повторно корректные документы, с учетом всех нюансов.

Нюансы при получении Разрешения на строительство

Почему я отдаю эти инструкции бесплатно

14 лет назад мой близкий родственник столкнулся с тем, что не мог оформить, как того требует закон свою коммерческую недвижимость. То не хватало какой-то справки, то получал отказ в регистрации. Его отправляли из кабинета в кабинет. Но ничего не получалось. Он обратился ко мне за советом, и я тогда начал интересоваться этим вопросом. Забегая наперед, я уже 14 лет помогаю предпринимателям оформлять свои здания, реконструкции и т.д. В итоге, я помог своему родственнику. Нам удалось за 2 месяца подготовить и оформить все документы, как результат - полностью законная регистрация здания.

Как оказалось, проблема регистрации зданий, легализации реконструкции, перепланировки в коммерческой недвижимости очень популярна. Для того, чтобы сэкономить время и нервы предпринимателям, понимая сколько у них других важных дел и задач, я и моя команда подготовили бесплатную инструкцию, которую вы можете скачать на этой странице.

Я гарантирую вам, что инструкция будет полезна, а наши сотрудники не будут надоедать своими звонками и пытаться вам что-то продать.

С уважением, Сулейманов Ильфат

Я только спросить…

ИНН: 1660272901

ОГРН: 1161690105730

+7 (960) 048-30-41 / WhatsApp